Si ha estado viendo repeticiones de la “propiedad de ingresos” de HGTV y preguntándose si es hora de comprar una propiedad de inversión y convertirse en un propietario, no está solo.

Entre un brinco en la inflación y el estado de talante de los Millennials para traspasar en circunscripción de propios, comprar propiedades de locación ha estado en un aumento en los últimos primaveras.

¿Deberías dar el paso en una propiedad de locación? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre que haga su tarea primero. Aquí hay 10 cosas a considerar antaño de sumergirse en una propiedad de inversión.

1. Determine si comprar una propiedad de locación de inversión es adecuada para usted

Olvida los estereotipos de la comedia de televisión de los propietarios despistados. Para disfrutar al mayor la propiedad de ingresos requiere el ojo de un contador para los detalles, la comprensión de un abogado de las leyes de propietario-inquilino, la previsión de un adivino y, si elige regir su propiedad de locación usted mismo, la disposición firme de un propietario pero cálido.

“Donde las personas que quieren convertirse en propietarios se quedan cortos es, no se dan cuenta de cuánto trabajo entra en él”, dice Diana George, fundadora de DG Design Group, una empresa de construcción en el finalidad de California.

Entonces, antaño de saltar, querrá considerar si tiene el tiempo, la disposición y la astucia para regir un locación. Si aceptablemente la propiedad de locación se considera una inversión pasiva, eso no significa que sea completamente pasivo en la encargo de ella. Deberá ser determinado que esté dispuesto a hacer el trabajo desaliñado, arreglar las cosas, negociar con inquilinos y regir un negocio. Por otra parte, necesitará una cantidad significativa de mosca para comenzar. No todos están cortados por ello.

Si regir una propiedad de inversión suena demasiado, pero aún está interesado en haberes raíces, podría considerar ser dueño de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT son títulos que cotizan en bolsa que invierten en haberes raíces y generalmente pagan un gran porcentaje de sus ganancias a los inversores en forma de dividendos. Esta puede ser una forma de exposición a la inversión inmobiliaria sin la molestia de la dependencia de la propiedad.

2. ¿Comprar o financiar? Analiza lo que es mejor para ti

Si aceptablemente algunos expertos financieros insisten en que nunca debe comprar un locación a menos que pueda fertilizar en efectivo por ello, Jeremy Kisner, asesor senior de riqueza de SureSvest Wealth Management en Phoenix, pide postergar.

“El apalancamiento (es aseverar, una hipoteca) generalmente magnifica los rendimientos, tanto en el aumento y a la pérdida”, dice Kisner, quien posee dos propiedades de locación en Las Vegas.

Por ejemplo, imagine una propiedad de locación comprada por $ 100,000 en efectivo. La casa produce un locación de $ 12,000 anualmente luego de todos los gastos, como mantenimiento y seguro, y se gravan en $ 1,000. Con un cronograma de depreciación de 27.5 primaveras y una tasa de impuestos sobre la renta del 20 por ciento, un inversor ganaría poco más de $ 9,500 en efectivo anualmente. Por lo tanto, el rendimiento anual de efectivo del inversor es de aproximadamente 9.5 por ciento. Nadie mal.

Así es como se desempeñó el inversor que usó el apalancamiento, suponiendo la misma casa. Este inversor tiene una hipoteca para el 80 por ciento de la casa, que se agrava al 4 por ciento. Luego de restar los gastos operativos, así como los gastos de intereses adicionales, este inversor apetencia casi $ 5,580 en efectivo anualmente. Con $ 20,000 invertidos, el rendimiento anual de efectivo del inversor es de aproximadamente el 27.9 por ciento.

De hecho, la situación para el propietario apalancado es en verdad un poco mejor de lo que sugieren estos números. Eso es porque parte del locación va a fertilizar el director de la hipoteca. Entonces, si aceptablemente el inversor no pudo recaudar el flujo de efectivo porque se usó para fertilizar el préstamo, el inversor aún se benefició (y pagó impuestos) sobre ese mosca.

Ese es el poder del apalancamiento para cambiar el regreso de un inversor.

George está de acuerdo: “Definitivamente estoy de acuerdo con ir convencional (hipoteca). Es una muy buena guisa de maximizar sus dólares “.

Si decide financiar la importación, tenga en cuenta que deberá encontrar un plazo original más espacioso de lo que normalmente se requiere para una hipoteca residencial. La mayoría de los prestamistas requieren un plazo original de al menos 15 por ciento para una propiedad de inversión. Asimismo necesitará tener suficiente efectivo para cubrir los costos de pestillo, el seguro de los propietarios, los impuestos a la propiedad y los problemas de mantenimiento que surgen en la propiedad.

Aquellos que desean más seguridad y están satisfechos con los rendimientos más bajos que pueden comprar en efectivo. Aquellos con menos efectivo o que desean mayores rendimientos pueden usar financiamiento para aumentar su rendimiento, aunque con viejo peligro.

3. Encuentra la ubicación correcta

Ese rancio mantra de agente inmobiliario sobre la importancia de la ubicación toma un modismo interesante cuando se aplica a la propiedad de ingresos.

“Las mejores ubicaciones con la viejo apreciación son donde potencialmente tendrá el peor flujo de efectivo con un locación”, dice Kisner.

¿Por qué? Los inversores pueden obtener un rendimiento de dos maneras: flujo de efectivo y apreciación. En algunas áreas, los inversores pueden querer un viejo flujo de efectivo para compensarlos para una apreciación más lenta. Pero si los inversores esperan que un campo de acción aprecie sustancialmente, pueden estar dispuestos a renunciar al flujo de efectivo para disfrutar de esa apreciación. El resultado: la apreciación de la casa supera el crecimiento de los alquileres, y las casas aprecian al tiempo que produce un flujo de efectivo relativamente bajo.

“Como resultado, la propiedad debe apreciar más para competir como una inversión con propiedades en áreas menos deseables”, dice Kisner.

Su alternativa: ERR al costado de la apreciación. Eso es lo que está haciendo con sus dos alquileres, que, en un buen mes, tan pronto como alcanzan el punto de nivelación. “Pero si los mantengo hasta que gire (etapa) de 60 primaveras cuando se les paga, incluso luego de los impuestos a la propiedad y el seguro, duplicaré mis ingresos del Seguro Social”, dice.

4. Ejecute los números en cualquier importación potencial

Si está buscando traspasar su propiedad, querrá tener una buena idea de cuánto podría aventajar. Es trascendental hacer una investigación para descubrir qué propiedades comparables están buscando.

Si está involucrado con los alquileres residenciales, por ejemplo, puede escanear fácilmente Zillow y sitios de locación similares para ver qué otros propietarios están pidiendo sus hogares. Puede comparar el precio por pie cuadrado y obtener una idea aproximada de las imágenes de la calidad de la propiedad, y incluso puede decidir la conveniencia de la ubicación. Eso puede ofrecerle un contador de lo que podría cargar.

Con una idea de la cantidad de ingresos que podría originar, puede retirar su registro de gastos para ver lo que puede suceder dejado como ganancias. Deberá considerar impuestos, seguros y pagos de hipotecas. Pero incluso querrá construir un buffer para las reparaciones inesperadas, especialmente significativas, como reemplazar un HVAC. Tiene mucho sentido tener en cuenta estos costos, incluso si no les está pagando cada año, por lo que puede obtener una estimación conservadora de lo que podría aventajar en promedio cada año.

Cuanto mejor sean sus estimaciones, más probable es que su propiedad cumpla con su tasa de rendimiento requerida. Es importante ser realista, o podría terminar rápidamente con un pozo de mosca.

5. Asegúrese de ser material de propietarios

Si importación una propiedad de locación, ¿debería ser su propio propietario o bifurcarse más del 6-10 por ciento de sus ingresos de locación a un servicio de encargo? Si aceptablemente no hay una respuesta correcta para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.

“Hacen la demostración de informes de su inquilino, asegúrese de firmar el anuencia de arrendamiento y fertilizar su locación a tiempo”, dice George. “Eso lo libera para regir su mosca, no su propiedad e inquilinos”.

Kathy Hertzog, ex presidenta de Erie, LandlordSoSociation.org, con sede en Pensilvania.

“Si te acercas demasiado a tus inquilinos y los inquilinos tienen problemas financieros, puedes encontrarte atrapado porque no quieres desalojarlos”, dice ella. “Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si determinado no paga su locación, te están robando”.

Por otra parte de este tema, ¿se siente cómodo tomando las decisiones ejecutivas que deben tomarse para regir una propiedad? ¿Reparará o terminará reemplazando ese salero acondicionado que rotura o lavavajillas con fugas? Tendrá que hacer la señal en cuanto a cuál es el mejor curso de obra. Aquí hay cosas esencia a considerar al atreverse si regir la propiedad usted mismo.

6. Presupuesto para lo inesperado

No planificar los innumerables gastos de poseer un locación puede convertirse en una vía rápida para el desastre.

“Como propietario, desea administrar en torno a del 20 al 30 por ciento de sus ingresos de locación para el mantenimiento, el mantenimiento y las emergencias”, dice Hertzog.

“Quieres asegurarte de que no solo estás viviendo de eso”, dice ella, “porque cuando poco espacioso sucede, no tendrás mosca para arreglarlo, y ahora estás atrapado porque eres un propietario con una propiedad que necesita ser reparada rápidamente, y no tiene ese mosca “.

Kisner no podría estar más de acuerdo: “Ha sido mi experiencia que siempre subestimes todos los diferentes gastos que tienen una forma de aparecer y siempre sobreestiman cuán positivo será el flujo de efectivo”, dice.

Estos son algunos de los principales gastos ocultos de regir un locación.

7. Recuerde renovar sus arrendamientos

Si los propietarios de mamá y pop tienen un punto ciego evidente, es la desliz de renovar los arrendamientos de inquilinos de guisa oportuna y dejar que se deslicen a un arrendamiento mensual, según George.

“Te sorprendería cuántos propietarios no renovan sus arrendamientos cada año, por lo que dejan que sus inquilinos sean arrendados mensuales”, dice ella. “¿Qué tiene de malo eso? Lo que está mal es que todo su pensamiento es que ahora, si quiero sacar a mi inquilino, no puedo porque ahora no están atados a un anuencia de arrendamiento “.

“Por otra parte, no pueden aumentar el locación”, dice George. “La única forma en que puede cambiar el locación es si tiene que firmar un formulario que cambia el anuencia de arrendamiento cada año. Así es como mantienes a tus inquilinos bajo control. Cuando dejas que se deslice así, puede ser positivamente difícil retornar a dirigir a tus inquilinos ”, dice George.

Dependiendo del estado, el condado y la ciudad donde se encuentra la propiedad, los propietarios pueden comunicar el desalojo por un período específico. En California, donde se encuentra George, el estado requiere que los propietarios dan un aviso de 60 días a los inquilinos que han vivido en la propiedad durante más de un año (o 30 días por menos de un año), aunque la situación puede ser diferente en ciudades controladas por alquileres. El propietario incluso podría ofrecer un nuevo anuencia de arrendamiento al mismo tiempo.

8. ¿Quieres inquilinos a derrochador plazo? Considere la Sección 8

La vacante repentina del inquilino es la ruina de cada propietario de locación.

“Cada mes que un locación está vacante, tiene que fertilizar hipotecas, servicios públicos y mantenimiento fuera de su saquillo, por lo que el cambio es una de las cosas que debe enfrentarse muy rápido”, dice Hertzog.

¿Una alternativa popular? Prueba la Sección 8 Inquilinos.

La Sección 8, incluso conocida como el software de cupones de dilema de vivienda del Unidad de Vivienda y Expansión Urbano, generalmente limita el locación de los estadounidenses de bajos ingresos que califican al 30 por ciento de sus ingresos mensuales ajustados. Mientras que algunos propietarios son escépticos sobre el papeleo y los posibles problemas de mantenimiento presentados por algunos inquilinos de la Sección 8, Hertzog ve a los inquilinos de la Sección 8 favorablemente.

“Las poblaciones mayores y las personas con discapacidad suelen ser inquilinos excelentes. Cuidan excelente de la propiedad porque este es su hogar. Aquí es donde quieren estar. Por otra parte, si no pagan su locación o arruinan su hogar, corren el peligro de perder su cupón de la Sección 8 ”, dice ella.

Una desventaja para los inquilinos de la Sección 8 es que puede ser más difícil aumentar los alquileres con el tiempo, lo que podría afectar su capacidad de compensar los costos crecientes con mayores ingresos por locación.

9. No olvide la propiedad de locación en la hora de impuestos

Hay un exhalación de sol singular que se reduce a los propietarios de ingresos cada primavera mientras se agachan con su contador para preparar su enunciación de impuestos federales sobre la renta.

“Cuando tienes tu propia casa, puedes suspender el interés y eso es todo”, dice George.

“Pero cuando posee una propiedad de inversión, su formulario de impuestos de la Anexo E le permite suspender casi todo bajo el sol, desde pintar la casa hasta cambiar las bombillas.

“Por lo tanto, aunque tenga ingresos por locación para informar, puede mostrar menos ingresos de los que positivamente está recaudando y cancelando el plazo de su hipoteca e intereses mientras construye renta al mismo tiempo”, dice George.

Es esa poderosa combinación de beneficios fiscales y rendimientos de inversión lo que ayuda a proseguir a los inversores interesados ​​en las propiedades de locación.

10. Comprenda cómo funciona la ley de locación

Según Hertzog, las leyes de propietario de los propietarios estatales y locales pueden realizar como una cobertura de registro de manejo abierta para los propietarios de locación que los ignoran.

El caso en cuestión es los depósitos de seguridad de los inquilinos. No es tan simple como recoger y proseguir el mosca.

“Definitivamente hay contabilidad involucrada. Debe tener esa cuenta para cada inquilino y proseguir ese mosca en esa cuenta y salvarlo ”, dice Hertzog. “Las leyes de depósito de seguridad rigen cuánto tiempo tiene para devolver un depósito de seguridad cuando termine la tenencia, menos cualquier consumición para la aseo y reparación, todo lo cual debe estar detallado”.

“En algunos estados, si no entrega eso, el inquilino puede perseguir al propietario para el doble de su depósito de seguridad por no devolverlo en el interior del período de tiempo especificado”, dice ella.

Por supuesto, este es solo un aspecto de las leyes que rodean la propiedad de locación, y hay muchos otros que los propietarios deben conocer para evitar entrar en conflicto de ellas. Querrá estar familiarizado con las reglas sobre el desalojo, la vivienda lucha y otros requisitos reglamentarios.

Final

La propiedad de locación puede ser una excelente inversión si la aborda de guisa comercial. Pero querrás entender (tanto como sea posible) en qué te estás metiendo antaño de dejar tu mosca. Si aceptablemente el atractivo de originar un ingreso mensual pasivo con haberes raíces es suspensión, es importante recapacitar que a menudo requiere mucho trabajo para proseguir los ingresos fluyendo.

– Jay McDonald escribió la traducción diferente de esta historia. Bankrate Brian Baker Asimismo contribuyó a una puesta al día de esta historia.