Los compradores de viviendas a menudo se centran en los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias cuando piensan en la asequibilidad. Pero para millones de propietarios, otro costo de la vivienda está aumentando progresivamente y remodelando silenciosamente las matemáticas: las tarifas de la asociación de propietarios (HOA).

Las cuotas de la Asociación de propietarios, que alguna vez se consideraron un pequeño pago de mantenimiento, actúan cada vez más como una hipoteca en la sombra. Este cuota mensual obligatorio y continuo puede aumentar inesperadamente y, en casos extremos, incluso poner una casa en aventura de ejecución hipotecaria.

Esa posibilidad tiene preocupado a Jo Meleca-Voigt, un educativo notorio retirado, discapacitado y de 55 abriles.

En 2021, Meleca-Voigt y su esposa, Christine, compraron su casa en Rochester, Nueva York. Las características de accesibilidad de la casa y una Asociación de Propietarios que se encargaba del mantenimiento exógeno los atrajeron. La pareja, que vive con un ingreso fijo, presupuestaron la tarifa mensual de la Asociación de Propietarios de $235.

Pero en cinco abriles, sus cuotas aumentaron más del 60% a 385 dólares al mes. Adicionalmente de eso, se realizaron dos evaluaciones especiales en 2023 por un total de $3,000 para reedificar el fondo de reserva de la Asociación de Propietarios y reparar los techos viejos de la comunidad. Meleca-Voigt y su esposa necesitaban echar mano de sus ahorros para cubrir las facturas sorpresa, lo que no es una valor obvio cuando cada centavo cuenta.

“Esto es absolutamente una hipoteca en la sombra”, dice Meleca-Voigt. “En verdad, es peor que una hipoteca. Si obtienes una hipoteca con una tasa fija, sabes lo que pagas y puedes solucionarlo”.

(La tarifa de HOA) es una maleza que crece silvestre en el floresta y que constituye nuestro pago de subsistencia. Es impredecible y no tenemos ningún solicitud.

—Jo Meleca-Voigt
Dueño de casa

Las asociaciones de propietarios pueden ofrecer beneficios reales al cuidar comunidades residenciales, ayudar a perseverar espacios compartidos y dedicar servicios, como piscinas o gimnasios. Pero hay una compensación: según Realtor.com, la tarifa media de HOA ha aumentado a $135 por mes, frente a $125 el año pasado y $108 en 2019. Este aumento se produce cuando la cantidad de propiedades con HOA todavía está aumentando. Casi el 85% de las casas adosadas y condominios tienen asociaciones de propietarios, mientras que el 33% de las viviendas unifamiliares sí las tienen.

“Es poco que está un poco más aceptado que hace quizás 10 o 20 abriles, acreditar las cuotas de la Asociación de Propietarios todos los meses”, dice Joel Berner, economista senior de Realtor.com. “A medida que se vuelve más popular, es una especie de carrera en dirección a el fondo donde un vecindario puede asegurar, bueno, el vecindario de la misma calle está cobrando 200 dólares al mes por las tarifas de HOA. Así que probablemente todavía podamos aumentar un poco las nuestras”.

El plan de ley de vivienda que nunca desaparece

Con una inflación persistente y el costo de la mano de obra y los materiales que siguen aumentando, las tarifas de las asociaciones de propietarios todavía están aumentando, consumiendo ahora una parte importante de los costos generales de la vivienda.

Por ejemplo, en el dominio de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, la tarifa promedio de la Asociación de Propietarios es de $617 por mes para una casa mediana que cuesta aproximadamente $425,000, según Realtor.com. Eso es casi el 27% de un cuota hipotecario distintivo.

“Estos (costos crecientes) efectivamente les están impidiendo morar en la casa que compraron”, dice Berner.

Adicionalmente de las cuotas mensuales, las cuotas especiales pueden ser aún más impactantes. Las tarifas periódicas se utilizan para cubrir reparaciones importantes o gastos no cubiertos por el presupuesto o el fondo de reserva de la Asociación de Propietarios. Las evaluaciones especiales a veces pueden rivalizar con el tamaño de una hipoteca pequeña, según el tipo y la ubicación de la propiedad.

“En el centro de San Diego, hemos conocido que algunos edificios de gran valor tienen valoraciones especiales de decenas de miles de dólares”, dice Kimberly Schmidt, líder del equipo de Kimberly Schmidt and Associates with Compass en San Diego, California. “Por ejemplo, es necesario rehacer todas las tuberías del edificio, y la porción de cada mecanismo será de $80,000. Ahí es donde se siente como una hipoteca en la sombra. No estamos hablando de $50 o $100”.

Incluso a posteriori de aniquilar completamente su hipoteca, las tarifas de la Asociación de Propietarios continúan ensombreciendo sus finanzas. A diferencia de una hipoteca, no se pueden refinanciar, renegociar ni convertir en caudal.

“Estos propietarios no sólo están luchando por perseverar sus pagos (de HOA) y perseverar las luces encendidas en su casa, sino que cuando van a traicionar porque ya no pueden pagarla, se encuentran con compradores que son más reacios a realizar esa negocio”, dice Berner. “Es simplemente mucha fricción en el mercado”.

Las asociaciones de propietarios reducen su poder adquisitivo

El aumento de las cuotas de la Asociación de propietarios puede afectar su poder adquisitivo de modo diferente dependiendo de su posición en el mercado inmobiliario. Para los propietarios actuales como Meleca-Voigt, el aumento de las cuotas aumenta el costo de vida caudillo.

“Cuando nos sentamos y pensamos cuánto nos iba a costar morar aquí, entendimos que las tarifas de la Asociación de Propietarios podrían aumentar”, dice. “Pero no pensamos que aumentarían más del 50%”.

Los expertos dicen que los compradores deberían contar con esos aumentos. “Un comprador de vivienda siempre debe responsabilizarse que la tarifa de la Asociación de Propietarios aumentará durante su mandato como propietario”, dice Schmidt. “Si la Asociación de Propietarios no ha financiado adecuadamente su cuenta de reserva, el resultado puede ser un mantenimiento diferido en la propia comunidad, aumentos de cuotas o evaluaciones especiales para los propietarios”.

Para los posibles compradores que compran una casa con una asociación de propietarios, el impacto comienza incluso antaño. Las cuotas de las HOA reducen el poder adquisitivo incluso antaño de que algún reciba las llaves, ya que los prestamistas tienen en cuenta los costos de las HOA en los cálculos de deuda-ingresos.

“Las tarifas de la Asociación de Propietarios pueden condicionar potencialmente el especie de compras de una comunidad, obligando a los compradores a averiguar en otra parte o a averiguar una casa menos costosa en la comunidad”, dice Schmidt. “Más asequible a menudo se traduce en una casa más pequeña, menos mejorada y/o en una ubicación menos deseable”.

El equivalente hipotecario del aumento de las tarifas de la Asociación de Propietarios

A partir de la tercera semana de marzo, las tasas hipotecarias promediaron el 6,27%, según el promedio de prestamistas de Bankrate. Según la calculadora “¿Cuánta casa puedo acreditar” de Bankrate, cada $100 en cuotas mensuales de HOA poso rodeando de $16,000 en poder adquisitivo, actuando como una hipoteca silenciosa que limita la casa que se puede comprar?

Las tarifas de HOA pueden afectar el valía de su equidad y de su vivienda

Si no realiza los pagos de la hipoteca, se acumulan tarifas, intereses y costos potencialmente legales, lo que aumenta su saldo y reduce el valía transparente de su vivienda, que es el valía de su vivienda menos lo que debe. Las cuotas impagas de la Asociación de propietarios, con sus propios cargos por pagos atrasados, intereses y costos de abogados, todavía pueden afectar su caudal.

Normalmente, a medida que paga su hipoteca, su caudal aumenta. Pero si el valía de su casa no aumenta más rápido que el saldo restante y necesita traicionar, la deuda de la HOA aún debe liquidarse, lo que reducirá su billete en la vivienda, explica Ashley Morgan, abogada, propietaria y fundadora de Ashley F. Morgan Law, una firma de abogados con sede en Virginia.

“Al aumentar de modo derecho estas tarifas de HOA cada año, estás disminuyendo el valía del activo, la casa que compraste y cuyo valía estás tan ansioso por perseverar”, dice Berner. “No estamos en 2022, cuando el valía de las viviendas se está disparando por las nubes, por lo que estas pequeñas piezas en el beneficio positivamente marcan la diferencia”.

Aún así, las tarifas de la Asociación de propietarios no siempre son negativas. Una asociación proporcionadamente administrada utiliza sus cuotas para financiar reparaciones y realizar mantenimiento o para reedificar reservas, todo lo cual puede hacer que una propiedad sea más atractiva y comercializable.

“El valía de cómo se ve la comunidad agrega valía a nuestro hogar”, admite Meleca-Voigt. “Eso es poco que la parentela comenta cuando viene a nuestra casa, qué pequeña comunidad maravillosa es. La HOA aporta valía a algún que tiene la capacidad financiera para mantenerse al día con los aumentos. Es muy atractivo”.

Puedes perder tu casa si no pagas

Conducirse en una comunidad de HOA significa aceptar seguir sus reglas y convenios, que son legalmente vinculantes y forman parte de los documentos registrados de la propiedad. Al igual que una hipoteca, las cuotas de la HOA están adjuntas a su casa. Si no paga, la deuda no desaparece simplemente.

“Cualquier deudor puede presentar un hipoteca sobre la propiedad”, afirma Brian Fox, director de ingresos de Benutech, una empresa de soluciones de datos inmobiliarios con sede en el sur de California. Si se atrasa lo suficiente en los pagos, las leyes estatales determinarán cuándo su Asociación de Propietarios puede presentar el hipoteca. “Lo están haciendo para proteger el plata que se les debe”.

Un hipoteca es un atractivo lícito que garantiza una deuda sobre intereses raíces. En términos simples, significa que no puede traicionar ni refinanciar su casa sin antaño acreditar lo que debe. El número de gravámenes de HOA está creciendo.

Según datos de Benutech, los embargos de HOA totalizaron 284.933 en 2025, un 8,6% más que los 262.446 de 2024, con Florida, Texas y California a la capital.

Si el hipoteca no se resuelve, en algunos casos, la HOA puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria para recuperar las cuotas impagas, incluso si usted está al día con los pagos de su hipoteca. Por lo caudillo, si su casa se vende en ejecución hipotecaria, la hipoteca se paga primero y luego la HOA se paga a posteriori.

Pero hay excepciones.

En varios estados, incluidos Cellisca, Tennessee y Washington, DC, por nombrar algunos, las asociaciones de propietarios tienen derechos de hipoteca de “súper prioridad”, lo que significa que pueden adelantarse a su prestamista hipotecario si usted se atrasa en el cuota de sus cuotas.

Para un número creciente de propietarios, la deuda de la Asociación de Propietarios ha provocado la desafortunada pérdida de su casa. Entre 2022 y 2025, las ejecuciones hipotecarias relacionadas con HOA aumentaron un 50% a nivel doméstico, según ATTOM Data Solutions, siendo Florida, Texas y California los estados con la actividad más significativa.

Para los compradores, esto subraya que los desafíos de asequibilidad se extienden más allá del precio de negocio y las tasas de interés y abarcan los costos continuos de propiedad.

—Ron afeitador
CEO, ATTOM

Ayer de comprar una casa en una comunidad HOA

• Trate las cuotas de la Asociación de propietarios como parte de la hipoteca. Al comprar una casa con una HOA, el precio de cotización generalmente no incluye el costo mensual de la HOA, por lo que puede pasarse por stop fácilmente al determinar lo que su presupuesto puede manejar. Oportuno a que las tarifas de HOA son continuas y pueden aumentar con el tiempo, es inteligente poner a prueba su presupuesto para comprobar de que pueda resolver posibles aumentos de tarifas en el futuro.
• Revise el acuerdo de HOA: Ayer de comprar una casa con una Asociación de Propietarios, solicite el resolución de la Asociación de Propietarios. Tómese el tiempo para revisar cuidadosamente todos los documentos para conocer todas las reglas antaño de mudarse. Verifique el presupuesto y los fondos de reserva de la asociación, ya que algunas HOA se administran de modo más efectiva que otras. Igualmente es útil observar las actas de reuniones recientes para ver si hay discusiones sobre mantenimiento diferido, posibles demandas o próximas evaluaciones especiales.
• Tenga cuidado con las cuotas muy bajas. Si proporcionadamente las tarifas más bajas pueden parecer atractivas, a veces pueden indicar que la Asociación de Propietarios no está reservando suficiente plata para futuras reparaciones. Si las reservas son demasiado bajas, es posible que la Asociación de Propietarios deba cobrar a los propietarios evaluaciones especiales o grandes tarifas únicas para cubrir costos inesperados.

Viviendo a la sombra de la deuda de la Asociación de Propietarios

Cuando negocio una casa en una comunidad de HOA, no puede optar por no cobrar tarifas ni evaluaciones especiales. Pero eso no significa que seas impotente. Si decide impugnar los aumentos de tarifas o las evaluaciones especiales delante los tribunales, el consejo de Morgan es ser inteligente al respecto.

“Si vas a hacer eso, cumplimiento el plata en custodia”, dice. “Si algún dice: ‘estás tan subdesarrollado’, puedes asegurar: ‘Tengo los $20 000. Es solo que no creo que deba tener que acreditar por razones XYZ’. El togado te tomará mucho más en serio”.

La secreto, subraya Morgan, es la comunicación. Deje con la concilio. Intente negociar un plan en el que pague lo que debe y se mantenga al día, de modo que no quede atrapado en un ciclo constante de ponerse al día. En algunos casos, dice que podría tener sentido priorizar el cuota de su Asociación de Propietarios sobre otras deudas, incluso su hipoteca.

“Probablemente tu (empresa) hipotecaria te va a ofrecer una modificación”, afirma. “Su hipoteca (empresa) probablemente tendrá un software de indulgencia. Su HOA tiende a necesitar más de ese plata. Por lo tanto, es menos probable que sean razonables. Es menos probable que reduzcan los saldos. Los acuerdos son mucho menos probables”.

La Asociación de Propietarios de Meleca-Voigt le dio la opción de acreditar la elaboración de evaluación distinto de $3,000 en cuotas, aliviando parte de la tensión financiera. En 2023, su esposa todavía se unió a la concilio de HOA, lo que les brindó conocimiento de primera mano sobre cómo opera su comunidad.

Pero incluso con esas victorias, Meleca-Voigt y Christine están planeando su próximo paso. Durante los últimos 18 meses, han estado buscando una casa más asequible, sin HOA, que pueda adaptarse a la discapacidad de Jo.

Permítanme decirlo definitivamente: no lo volveríamos a hacer (comprar una casa con una Asociación de Propietarios).

—Jo Meleca-Voigt
Dueño de casa

Luego de sobrevenir sido superada cinco veces por posibles casas, Meleca-Voigt se siente estancada, mientras el temor al aumento de las tarifas de la Asociación de Propietarios continúa ensombreciendo sus finanzas.

“Si la Asociación de Propietarios sigue aumentando, no tenemos otra opción”, afirma. “Da miedo. Tengo 55 abriles. Espero que me queden 30 buenos abriles. Si esto es lo que son cinco abriles a posteriori, ¿qué vamos a hacer?”.