Mi esposa y yo compramos nuestra casa en 2013 usando una hipoteca de $417,000 a 30 abriles a una tasa fija del 4,625%. En 2020, lo pagamos 23 abriles ayer de lo previsto, ahorrando rodeando de un cuarto de millón de dólares en intereses.

Ser propietario de nuestra casa sin cuota mensual proporciona una tremenda tranquilidad. Hay mucho valía de “echarse por la sombra” asociado con no preocuparse por esos pagos. Nuestro refugio es seguro incluso si pierdo mi trabajo o el mercado de títulos se hunde, lo que sea.

Lo que funcionó para nosotros, comprensiblemente, no es una opción para todos, y es cierto que requirió algunos sacrificios reflexivos de nuestra parte para que esto suceda, pero si puede lograrlo, esto es lo que puede percibir más allá de esas noches de sueño reparador.

Hagamos los números

El reducción suena impresionante, pero muchos expertos financieros rechazarían matemáticamente nuestra intrepidez, señalando que el 4,625% es un coste relativamente bajo para pedir efectivo prestado. En lado de extinguir nuestra hipoteca anticipadamente, algunos dirían que deberíamos tener invertido el efectivo extra en el mercado de títulos, donde los rendimientos históricos han promediado rodeando del 10% anual.

Pero adicionalmente de la tranquilidad (que es considerable), las matemáticas de oportunidad funcionan mejor de lo que algunos podrían pensar. Consideremos que ahora podemos permitirnos el riqueza de encargarse más riesgos con nuestras inversiones. Mi esposa y yo tenemos poco más de 40 abriles y nuestros planes de subsidio se invierten 100% en acciones. La tino convencional dice que su asignación de acciones debería ser del 100% menos su años, o quizás del 110% menos su años, regalado que la gentío vive más en estos días. Según esa orientación, deberíamos trastornar entre un 60% y un 70% en acciones y el resto en instrumentos más seguros, como bonos y efectivo.

Pero podemos pisar el acelerador a fondo con una asignación de acciones más riesgosa (y, esperamos, más gratificante), en parte porque nuestra hipoteca está pagada, lo que elimina un peligro considerable de otras partes de nuestra vida financiera. El mercado de títulos es inherentemente riesgoso en el corto plazo, pero históricamente gratificante en el dilatado plazo. Podría perder efectivo en acciones hoy o este mes o incluso este año, pero en un horizonte temporal de 10 abriles o más, es prácticamente seguro que saldrá delante.

Más allá de los beneficios a dilatado plazo, no tener hipotecas asimismo significa que podemos vestir más independientemente en oportunidades a corto plazo, como viajes y actividades extraescolares para nuestros hijos. Si todavía tuviéramos un cuota hipotecario mensual considerable, no podríamos hacer todas esas cosas.

Por extremo, como nuestra vivienda es segura, podemos arreglárnoslas con un fondo de reducción de emergencia más pequeño, liberando ese efectivo para otras oportunidades a corto y dilatado plazo. El consejo habitual es tener en el asiento gastos para entre tres y seis meses. Sin un cuota mensual de renta e intereses de más de $2,000 de la hipoteca, eso significa entre $6,000 y $12,000 menos que necesitamos incorporar a nuestro fondo para emergencias.

Los costos ocultos de ser propietario de una vivienda persisten

Por supuesto, no estamos completamente libres de los gastos de vivienda. Para asomar, está el incómodo tema de los impuestos a la propiedad. Vivimos en un suburbio de Nueva York con altos impuestos a la propiedad (aproximadamente 20.000 dólares al año, o un promedio de rodeando de 1.667 dólares al mes). Incluso pagamos aproximadamente $2,800 al año ($233 al mes) por el seguro de propietarios. Y están los inevitables problemas de mantenimiento. Este invierno, por ejemplo, necesitábamos reparaciones de plomería y calefacción por valía de varios miles de dólares, adicionalmente de una secadora nueva.

Oportuno a los costos ocultos de ser propietario de una vivienda, nuestra vivienda no es completamente gratuita aunque hayamos pagado nuestra hipoteca. Aún así, hacerlo creó mucho espacio en nuestro presupuesto mensual para esos otros costos de propiedad de vivienda. Si hubiéramos mantenido nuestra hipoteca a 30 abriles, estaríamos pagando $2,144 por mes en renta e intereses, más otros aproximadamente $1,900 en impuestos a la propiedad y seguro de propietarios para un total caudillo de aproximadamente $4,000 por mes en costos de vivienda (sin incluir los gastos más variables de mantenimiento y reparaciones).

Eliminar nuestra hipoteca redujo nuestro cuota mensual de vivienda a la centro. Es como habitar en el dominio de la ciudad de Nueva York pero retribuir los costos de vivienda de una ciudad mucho más asequible en el sur o el medio oeste.

Entonces, ¿cómo exactamente logré extinguir mi hipoteca ayer de tiempo?

Tuvimos la suerte de poder extinguir nuestra hipoteca tan rápido como lo hicimos. El acontecimiento fundamental se produjo en 2017, cuando se adquirió Bankrate, lo que aceleró la adquisición de opciones sobre acciones por valía de varios abriles. Utilicé la decano parte de ese efectivo para reordenar nuestra hipoteca.

Con una refundición, un primo poco conocido de la refinanciación, usted asigna una suma completo al renta de su hipoteca y el prestamista recalcula el renta restante y las tarifas de intereses durante el plazo existente a la tasa de interés existente. Puse $250,000 en una hipoteca reestructurada, reduciendo el cuota de mi hipoteca en $1,400 por mes. Fue un proceso rápido y liviana. Pagué una tarifa única de $250 y completé un breve formulario.

La refinanciación, por otro costado, implica la logro de un préstamo completamente nuevo. Es una táctica popular cuando las tasas hipotecarias caen, ya que la refinanciación cancela su préstamo preparatorio y le ofrece un producto con tasas más bajas que reduce sus pagos mensuales.

Preferí la refundición por varias razones.

• En sinceridad, las tasas eran un poco más altas que nuestro préstamo flamante cuando hicimos la refundición en 2018.
• No quería reiniciar el temporalizador con otro préstamo a 30 abriles, ni siquiera con una hipoteca a 15 abriles.
• No quería muletear con el considerable papeleo, los costos de clausura, los honorarios de tasación y otros enredo de la refinanciación.

En 2018, no teníamos suficiente efectivo para extinguir completamente la hipoteca, pero sabíamos que nos beneficiaríamos de los pagos mensuales más bajos resultantes de la reforma. Y pensé que podríamos extinguir el renta restante de la hipoteca en dos o tres abriles si fuéramos disciplinados y pagáramos un poco más de vez en cuando. Por ejemplo, aportando efectivo extra cuando recibimos una devolución de impuestos o una ganancia. O pagando más cuando nuestro flujo de caja lo permitiera, incluida la idea de intentar surtir el cuota preparatorio al menos parte del tiempo, a pesar de que la refundición significaba que podíamos retribuir $1,400 menos ese mes.

No seguimos el ritmo de los Jones

Una cosa que no hicimos: cambiarla por una casa más cara. Nuestros ingresos han aumentado sustancialmente desde que compramos nuestra casa en 2013 (por supuesto, muchos de nuestros gastos asimismo han aumentado sustancialmente; tener un par de hijos le afectará). Aun así, al menos sobre el papel, podríamos etiquetar para una hipoteca sobre una propiedad mucho más cara.

Hemos resistido la tentación. Nos salimos de la rutina de los pagos mensuales de la hipoteca y no queremos retornar a ella. Incluso nos gusta mucho nuestra casa y la hemos personalizado de varias maneras a lo dilatado de los abriles. ¿Es la casa más elegante en el barriada más elegante? Difícilmente. Pero nos conviene.

Las matemáticas detrás de los pagos anticipados de hipotecas

Si le atrae la idea de liberarse de la hipoteca ayer de lo previsto, considere este ejemplo de cuota anticipado de la hipoteca.

Incluso hacer un solo cuota mensual adicional al año puede compendiar un préstamo a 30 abriles a un ciclo de recuperación de 24 abriles.

Si usted pidió prestado $400.000 durante 30 abriles a una tasa fija del 6,44% (el promedio presente, según Bankrate), sus pagos mensuales de renta e intereses serían de $2.513. Al retribuir $2,513 adicionales en renta cada año, se cancela el préstamo casi seis abriles ayer y se ahorra casi $110,000 en intereses. Eso es increíble y no debería ser tan difícil de hacer.

Si le pagan cada dos semanas, hay dos meses cada año en los que recibirá tres cheques de cuota. Considere destinar parte o la totalidad de ese efectivo al renta de su hipoteca. Incluso podría considerar utilizar otro efectivo enemigo, como reembolsos de impuestos, bonificaciones y obsequios. Hacer un trabajo secundario es otra excelente modo de conseguir poco de efectivo extra. Al igual que despabilarse formas de compendiar sus gastos y obtener algunos ahorros adicionales de su flujo de caja mensual.

El resultado final

Para ser claros, extinguir una hipoteca ayer de lo previsto es un riqueza. Si tiene una deuda de plástico de crédito con un interés del 20% y una hipoteca del 6%, destine su efectivo extra a las tarjetas de crédito. Si tiene un colchón de ahorros de emergencia peligrosamente bajo, ahorre para tiempos difíciles ayer de retribuir por precoz un préstamo a 30 abriles.

Pero si tiene un poco de efectivo extra ahora o en el futuro, retribuir por precoz una hipoteca le brinda una tremenda tranquilidad, así como beneficios financieros tangibles.

¿Tiene alguna pregunta sobre cómo tener la llave de la despensa su efectivo? envíame un correo electrónico a ted.rossman@bankrate.com y estaré eficaz de poder ayudar.