Mientras luchan por persuadir a los estadounidenses para que compren casas nuevas, los constructores se han apoyado fuertemente en una nueva táctica: las ramas hipotecarias de los constructores están cortejando a los consumidores con préstamos hipotecarios a tasas reducidas.

La tasa hipotecaria promedio para compradores de nuevas construcciones fue del 5,27% durante el tercer trimestre de 2025, en comparación con el 6,26% para los compradores de viviendas existentes, informó hoy Realtor.com. Estos acuerdos hipotecarios notablemente más bajos reflejan tanto la débil demanda de viviendas nuevas como la capacidad de los constructores para influir en las opciones hipotecarias ofrecidas a sus clientes.

“Es una imprudencia que haya llegado a casi 100 puntos básicos”, dice Joel Berner, economista senior de Realtor.com. “Los constructores están fijando precios agresivamente. Tienen mucho inventario que necesitan mover y están dispuestos a descontarlo”.

Para los compradores, las ofertas son tentadoras. Pero hay un problema: los constructores están reduciendo las tasas hipotecarias en ocasión de descontar los precios de saldo. Y eso aumenta las probabilidades de que el propietario termine sumergido, es asegurar, debiendo más de lo que vale la casa.

“Existe un pequeño peligro al hacerlo de esta modo, porque existe la posibilidad de que el precio de la casa se infle artificialmente”, dice Berner.

Cómo funcionan los descuentos para constructores

Las viviendas nuevas son una parte importante del mercado inmobiliario, aunque se ven eclipsadas por las ventas de viviendas existentes. El ritmo de ventas de viviendas usadas es de unos 4 millones al año, según la Asociación Doméstico de Agentes Inmobiliarios, mientras que la Oficina del Censo de Estados Unidos estima que habrá 800.000 ventas de viviendas nuevas este año.

Si operación una casa existente, el comerciante no tiene capacidad para ofrecerle una hipoteca. Entonces, el comprador de una casa de segunda mano recurre a un tercero (un prestamista, un agente hipotecario o un mercado en vírgula) para obtener un préstamo. Ese prestamista no tiene ninguna relación con el comerciante ni ningún incentivo para influir en el precio de saldo. Luego, las condiciones de operación de la vivienda y las de la hipoteca se negocian por separado.

Las cosas son diferentes con las casas nuevas. Los grandes constructores –incluidos DR Horton, Lennar y PulteGroup– operan sus propias ramas de préstamos. La mayoría de los compradores que necesitan una hipoteca piden prestado el cuartos al prestamista interno del constructor.

Y ahí es donde las cosas se complican: las tasas hipotecarias siguen siendo elevadas en comparación con sus mínimos de la era de la pandemia. Si proporcionadamente los precios de las viviendas se están debilitando en lugares como Florida y Texas, los constructores no quieren descontar los precios de saldo.

Esto se debe a que la reducción de los precios de saldo esencialmente descuenta el valencia del inventario restante del constructor. Cada transacción se convierte en un punto de datos para los tasadores que buscan ventas comparables en transacciones futuras. Entonces, si un constructor reduce un precio hoy, el retazo se extiende en cascada al resto de las casas del constructor en el mercado. Ese no es el caso con una promoción hipotecaria: una tasa de interés con descuento reduce las ganancias del constructor, pero no afecta el precio de saldo futuro de la nueva casa de al flanco.

“Tienen interés en surtir más detención el precio de marbete de su casa”, dice Berner. “Si van a desgastar $10,000 en un incentivo para entregar una casa, preferirán hacerlo en forma de operación en ocasión de ceñir el precio”.

¿Qué pasa con las reducciones de tipos?

El promedio del tercer trimestre de Realtor.com no refleja otra promoción: reducciones de tasas hipotecarias, una forma de ceñir temporalmente los pagos de un comprador. Estas promociones a menudo toman la forma de una reducción “3/2/1” (la tasa del prestatario cae 3 puntos porcentuales en el primer año de la hipoteca, 2 puntos porcentuales en el segundo año y 1 punto en el tercer año) o una reducción “2/1”, en la que la tasa pérdida 2 puntos porcentuales en el primer año de la hipoteca y 1 punto en el segundo año.

Digamos que un comprador planea remunerar $375,000 por una casa, hacer un plazo auténtico del 20% y financiar los $300,000 restantes con una hipoteca.

El plazo mensual de un préstamo de $300,000 al 7% es de $1,996. Con una operación de 2/1, la tasa de interés caería al 5% durante el primer año, y el plazo del comprador bajaría a $1,610: un economía del 19% de $386 al mes, o $4,632 ese primer año. El comprador aún debe catalogar para el préstamo a la tasa más suscripción.

Para el comerciante, el costo de una recompra 2/1 varía, pero normalmente es un poco más del 2% del monto del préstamo. Para una hipoteca de $300,000, el comerciante podría remunerar entre $6,000 y $7,000 en una cuenta de operación que pertenece al comprador. Una parte de esa suma se liberaría cada mes para ceñir los pagos mensuales de la hipoteca del comprador. Si el comprador decide refinanciar mientras todavía queda cuartos en la cuenta, el saldo restante se aplicará al nuevo préstamo.

Pero si un constructor está motivado, los acuerdos pueden ser mucho más tentadores. Por ejemplo, el lunes, DR Horton ofrecía una combinación de una tasa hipotecaria colchoneta del 3,99% sobre una hipoteca de la Distribución Federal de Vivienda a 30 primaveras y una recompra 2/1 que reducía esa tasa al 1,99% durante el primer año y al 2,99% durante el segundo año.

DR Horton señaló que el buen trato estaba arreglado sólo en “ciertas casas”, presumiblemente en partes de Texas y Florida donde los inventarios se han disparado y los títulos se han suavizado.

¿Qué deberías hacer?

Las ofertas de hipotecas súper bajas podrían tener sentido para algunos compradores. Luego de todo, dice Burner, “puedes conseguir una excelente ofrecimiento en una casa excelso”.

Y al surtir tasas que se remontan a la pandemia, los constructores están abordando un problema positivo para los compradores de viviendas reacios.

“Es inteligente que los constructores hagan esto”, afirma. “En ocasión de afectar el precio, están aprovechando la sensibilidad de los compradores respecto de las tasas. Está arraigado en nuestras mentes: ‘Las tasas son demasiado altas, no tiene sentido comprar ahora'”.

Algunas cosas a tener en cuenta:

• Los mayores descuentos se producen en los mercados más débiles.. Los acuerdos más llamativos de los constructores se producen en los lugares donde más necesitan mover el producto: mercados sobreconstruidos en el Sun Belt y especialmente en vecindarios más alejados de los centros de empleo. En otras palabras, cuanto más atractivo sea el acuerdo de financiación, menos probabilidades habrá de revender su casa al precio de saldo oficial.
• El dulce trato hipotecario podría dejarlo patas hacia lo alto. Los préstamos dramáticamente hundidos hundieron el mercado inmobiliario durante la Gran Recesión. Dicho esto, no hay ausencia intrínsecamente malo en que su casa valga nominalmente menos de lo que pagó por ella: no cae automáticamente en una bucle de incumplimiento. Sin requisa, no podrá servirse el caudal. Y si el precio de saldo de su casa es beocio de lo que debe, tendrá que emitir un cheque por la diferencia para rebajar su préstamo. Lo ideal es que interiormente de una decenio tu casa se haya revalorizado y no recuerdes tener estado bajo el agua.
• Cuidado con el shock de plazo. Las reducciones de tasas temporales pueden ahorrarle cientos de dólares al mes y miles de dólares al año. Pero existe el peligro de ajustar su presupuesto de modo que gaste demasiado y no esté preparado cuando su plazo mensual aumente en un año.