“Desperdiciaron 16.000 dólares tratando de superar 10.000 dólares”, dice Douglas Rill, corredor de fortuna raíces de Century 21 en West Palm Beach, Florida.

Representaba a un mercader de una casa adosada de un dormitorio y un baño valorada en 195.000 dólares. Tenía un comprador interesado que hizo una ofrecimiento disminución de 165.000 dólares y, luego de algunas idas y venidas, llegaron a un acuerdo de apretón de manos por 175.000 dólares.

Pero mientras Rill estaba preparando el papeleo, el mercader cambió de opinión. Necesitaban 185.000 dólares. El comprador se marchó y la propiedad permaneció en el mercado durante ocho meses, lo que le costó al mercader 2.000 dólares al mes mantenerla.

“Perdimos todo el negocio por más de 10.000 dólares”, se lamenta Rill.

Rill ve cada vez más situaciones como estas a medida que los vendedores se ven obligados a ajustar sus expectativas y eliminar sus egos de las transacciones en un mundo inmobiliario pospandémico. Y no está solo. Los agentes inmobiliarios de todo el Sun Belt estadounidense, que incluye estados como Florida, Texas, Arizona y Colorado, están teniendo que nivelarse con sus vendedores a medida que el mercado desciende de sus máximos de la era de la pandemia.

Los recientes auges de los precios de las viviendas se están desacelerando e incluso corrigiendo en muchas áreas, pero particularmente en varios estados del Sun Belt. Por otra parte de eso, los vendedores están compitiendo con las nuevas construcciones y en un mercado donde los compradores con problemas de solvencia ya enfrentan tasas hipotecarias muy por encima de los mínimos de la era de la pandemia y los precios de las viviendas cerca de máximos históricos.

“Los vendedores tienen que sufrir al mercado un producto muy bueno”, dice Denise McManus, asesora inmobiliaria de Engel and Voelkers en Scottsdale, Arizona. “Tiene que hallarse acertadamente, tiene que hallarse acertadamente, tiene que presentarse acertadamente y tiene que comercializarse.

Cuando tienes 26,000 casas en el mercado, es mejor que tu casa se destaque y que tenga el precio adecuado”.

– Denise McManus
Asesor inmobiliario, Engel y Voelkers

Todo esto significa que la situación ha cambiado para compradores y vendedores. Durante la pandemia de COVID, la multitud acudía en masa desde el Medio Oeste y las costas en escudriñamiento de climas más cálidos y asequibles, pero ahora eso ha cambiado. Las presiones de asequibilidad han estrecho la demanda en Sun Belt, mientras que Rust Belt y el noreste continúan viendo aumentos constantes en los precios de las viviendas. Este cambio de sentido significa que los compradores en el Sun Belt tienen más influencia y pueden comparar precios para encontrar lo que quieren; mientras que los vendedores tienen que esforzarse más para competir.

Es un entorno renovado que podría dejar a compradores o vendedores desencantados sin expectativas y planificación acertadamente ajustadas.

Comprar poco nuevo les ahorra mucho billete a los compradores

Las nuevas construcciones, aunque suelen ser más caras que las viviendas existentes, experimentaron fuertes recortaduras de precios en 2025. Casi 1 de cada 5 viviendas nuevas se vendieron con descuento en el cuarto trimestre de 2025, según un referencia flamante de Realtor.com. Por otra parte de eso, las nuevas construcciones pueden ofrecer poco que las casas existentes no pueden ofrecer: descuentos en las tasas hipotecarias. Muchas empresas de construcción de viviendas son propietarias o están asociadas con compañías hipotecarias que a menudo pueden ofrecer grandes descuentos en las tasas en forma de puntos hipotecarios y compras temporales.

Por ejemplo, al momento de escribir este artículo, Starlight Homes ofrece una hipoteca de tasa ajustable (ARM) con una tasa del 3,25% durante los primeros cinco abriles. A posteriori de eso, la tasa se ajusta anualmente, con un aumento mayor del 1% cada año, con un confín mayor del 8,25% durante la vigencia del préstamo. Las tasas ARM similares se encuentran actualmente en 5,42%.

Por lo tanto, los constructores afiliados a los prestamistas pueden atraer compradores con una casa nueva inventario para mudarse cubriendo los costos del préstamo. Esto sitúa el cuota mensual interiormente del rango de viviendas existentes más antiguas similares. ¿Cómo se supone que deben competir los vendedores de viviendas existentes?

“Incluso estamos viendo toneladas de costos de clausura, así como paquetes de mudanza, que se incluyen en las ventas de casas nuevas”, dice Kelley King, agente de fortuna raíces en Charlotte, Carolina del Septentrión. Estos paquetes pueden incluir cosas como actualizaciones de electrodomésticos y acabados premium.

No todas las casas nuevas son iguales

Pero comprar una casa nueva no es todo color de rosa para los compradores. En muchos casos, adecuado a la velocidad en que se construyeron estas casas y el entorno en el que se construyeron, las casas nuevas pueden tener problemas que las casas antiguas no tienen. Una inspección de una casa de nueva construcción es tan importante, si no más, que una inspección de una casa existente.

“El principal problema de las casas nuevas es que nunca han sido probadas”, dice Nick Gromicko, fundador de la Asociación Internacional de Inspectores Certificados de Viviendas (InterNACHI). “Nadie ha vivido nunca en ellos. Por lo tanto, el inspector debe tener cuidado de no producirse por parada cosas demasiado obvias, como que la calefacción simplemente no enciende o el desagüe de la bañera no está conectado”.

Si está comprando una casa nueva, querrá conocer si su casa viene con seguro, por otra parte de conocer qué cubre esa seguro y por cuánto tiempo. Es posible que su constructor tenga que hacerse cargo de las reparaciones, pero el plazo podría ser circunscrito.

Es importante tener en cuenta que los constructores tienen un deber fiduciario para con los accionistas de su empresa que les impide ir más allá del código de construcción.

A los constructores les gusta proponer que las casas que construyen están “cumpliendo con el código” cuando en existencia, “cumplen el código”. El código es lo intrascendente. Si el constructor empeorara las casas, sería completamente ilegal.

—Nick Gromicko
Fundador de la Asociación Internacional de Inspectores de Viviendas Certificados (InterNACHI)

Por otra parte de eso, muchos estados del Sun Belt, incluidos Arizona, Colorado, Nevasca y Texas, no tienen un código de construcción estatal. Eso significa que los mínimos de construcción aceptables son diferentes de una ciudad a otra o de un condado a otro.

Diferentes estados, diferentes apuestas

En el pasado flamante, algunos compradores renunciaban a las inspecciones de viviendas para que sus ofertas fueran competitivas. Ahora, en algunas áreas, esas inspecciones se están utilizando como palanca. El tipo de apalancamiento que tiene un comprador depende no sólo del mercado, sino además de la forma en que el Estado maneja las transacciones inmobiliarias.

Por ejemplo, en Carolina del Septentrión, por otra parte de depositar la seguro, el comprador paga una tarifa de diligencia debida no reembolsable, que puede ascender a varios miles de dólares. Si un comprador se retira de la cesión, a menudo recuperará el billete de la seguro, pero no el billete de la diligencia debida.

Pero la multitud aún se retira de las ventas, lo que puede presentar una oportunidad para que otros compradores entren y hagan una ofrecimiento más disminución.

“De hecho, tuve una clienta que acababa de cerrar su primera casa. Pudimos hacer una ofrecimiento y ahorrarle billete, porque la persona que anteriormente había estado bajo su convenio por la casa, lo canceló luego de la inspección”, dice King.

Georgia maneja las cosas de forma muy diferente según Bettina Brown, abogada de fortuna raíces de Weissman Law en Atlanta. “Tenemos un período de debida diligencia muy ajustado para Georgia. Por lo tanto, brinda al comprador muchas protecciones y no lo obliga a comprar una casa que no desea”, dice Brown. “Hemos tenido compradores que cambiaron de opinión porque hay una fábula de pelo en la bañera”.

La mayoría de los estados, como Georgia, no exigen honorarios de diligencia debida, lo que significa que es más probable que los compradores se retiren si las negociaciones en la tasación o inspección no salen como quieren. Los vendedores deben estar preparados para esta posibilidad, del mismo modo que los compradores en mercados más calientes deben estar preparados para una posible erradicación de ofertas.

Según McManus, los vendedores pueden tomar medidas para evitar esta tensión al negociar en el momento de la inspección. “Cuando acepto un anuncio, hago que todos mis vendedores realicen una inspección ayer de publicarlo”, dice McManus. “Así que tenemos un referencia de inspección, y eso les da a mis vendedores una oportunidad. Si surgen cosas que podrían ser un problema, lo reparamos con anticipación”.

Ese tipo de preparación puede acortar la tensión entre ambas partes, dice McManus.

La crisis de asequibilidad de las hipotecas en la sombra afecta a los estados del cinturón solar

Conexo con el cambio de mercado que se está produciendo en muchas áreas metropolitanas populares del Sun Belt, Florida y Texas, en particular, están experimentando especialmente un cambio adecuado al aumento de los costos y las consecuencias del auge pandémico. En la primera parte de la término, uno y otro estados experimentaron un aumento significativo de la población a medida que muchos profesionales en activo se trasladaron a áreas metropolitanas como Miami y Austin desde áreas de longevo costo.

Pero ahora, con los precios elevados de sus viviendas, otros costos para los propietarios además están aumentando: a conocer, los impuestos y los seguros. Texas ocupa el séptimo circunstancia en impuestos a la propiedad según la Tax Foundation y está por encima del promedio en primas de seguros para propietarios de viviendas. Florida ocupa el tercer circunstancia en seguros para propietarios de viviendas y, por otra parte de sus costosos seguros, muchos propietarios pagan altas tarifas de asociación de propietarios. Conexo con los altos precios de las viviendas, estos costos están poniendo en aprietos la demanda en estos estados.

La división doméstico de precios de la vivienda.

Si acertadamente todos estos consejos son regionales, aquí hay algunas tendencias nacionales en esparcimiento. En el período de tasas bajas de 2020-2022, hubo un aumento casi universal en la demanda de vivienda en todo Estados Unidos. Las casas pasaron un tiempo circunscrito en el mercado y, a menudo, cerraron por encima del precio de cesión. En normal, los vendedores necesitaban hacer poco para que sus casas fueran competitivas entre los compradores ansiosos. El Sun Belt experimentó un crecimiento particular durante este tiempo. Esta migración, yuxtapuesto con la tierra arreglado y regulaciones estatales más amigables, llevaron a una construcción agresiva en estados como Arizona, Florida y Texas.

Ahora, a medida que las tasas hipotecarias han aumentado y se han mantenido, el panorama se ha distorsionado. A nivel doméstico, los precios de las viviendas en 2025 experimentaron el último aumento desde 2011 según el índice S&P Cotality Case-Shiller. Pero este panorama doméstico desmiente una división regional. El noreste y el medio oeste aún experimentaron un crecimiento constante de los precios de las viviendas en 2025, impulsado por ciudades como Chicago (+5,3%) y Nueva York (+5,1%). En el extremo opuesto, ciudades como Tampa (-2,9%) y Denver (-2,1%) entraron en números rojos adecuado a factores como el exceso de ofrecimiento de vivienda y la creciente inasequibilidad normal.

Si acertadamente las caídas de precios en el Cinturón del Sol pueden parecer una oscilación extrema, muchos de los mercados que experimentaron un período de auge durante la pandemia simplemente se están corrigiendo. Por ejemplo, Miami experimentó una caída del 1,5% en los precios de las viviendas el año pasado, pero en los últimos tres abriles representa un aumento anual promedio del 3,1%. En otras palabras, la caída de los precios el año pasado sólo compensó los aumentos observados anteriormente.

Si acertadamente esto suena como una pequeña corrección en el papel, para los vendedores en estas áreas puede ser difícil de digerir. Muchas personas están tratando de traicionar lo que pensaban que valía su casa, y cuando escuchan que su casa tiene un precio excesivo, pueden advertir que perdieron el tren.

Esto se debe a que muchas ciudades de Sun Belt obtuvieron importantes descuentos en 2025. En la parte superior de la inventario, West Palm Beach, FL, tuvo un descuento promedio del 10,9% para las viviendas que se vendieron por debajo del precio de cotización, según un exploración de datos de la MLS de Redfin.

Más al septentrión, en Charlotte, además se pueden conseguir buenas ofertas, dice King. “Tuve un cliente al que obtuvimos 30.000 dólares de descuento del precio de cesión, por otra parte de 10.000 dólares para concesiones al mercader”.

Entonces, si acertadamente la recalibración del mercado puede ser un problema para los vendedores, los compradores están en una mejor posición para enriquecer una casa.

Algunas cosas no cambian

Aunque el mercado está cambiando, algunas cosas en el sector inmobiliario siempre serán ciertas.

“Es la misma vieja historia. Es ‘valorar acertadamente la propiedad'”, dice Rill.

Desafortunadamente, los algoritmos de los sitios web de fortuna raíces pueden deformarse e inflar las expectativas de los vendedores sobre el precio de cesión de su casa. Incluso puede repeler a compradores que tal vez no vean la casa adecuado al precio de inventario, incluso si pudieran conseguirla negociando un poco. Según McManus, aquí es donde es deber del agente de fortuna raíces obtener registros de ventas de viviendas cercanas comparables y alisar con los vendedores el precio que pueden obtener de forma realista.

“Si no estás escuchando a tu agente sobre el precio y estás en un demarcación tranquilo al respecto, no, tu casa no se va a traicionar. Y cuanto más tarde tu casa en venderse, la multitud pensará que poco anda mal”, dice Brown.

Eso está muy allí de hace unos abriles, cuando todo lo que un mercader tenía que hacer era poner a la cesión su casa para iniciar una erradicación de ofertas. Ahora, para traicionar su casa, los vendedores deben hacer más que publicarla y percibir múltiples ofertas. Estamos hablando de jornadas de puertas abiertas, pintura nueva, puesta en estampa y modernización: en cierto modo, eso es un regreso a la antigua norma de traicionar una casa. Es una señal reveladora de que el frenesí de operación de viviendas de 2020 a 2023 ha terminado. Estamos en 2026 y estos son los intereses inmobiliarios en Sun Belt.