Por lo tanto, ha estado pagando fielmente su hipoteca y los títulos de las propiedades en su ámbito han aumentado constantemente. Gracias al aumento sin precedentes en los precios de la vivienda de los últimos abriles, los estadounidenses han acumulado niveles récord de haber doméstico, una décimo de propiedad con la que pueden pedir prestado. Sueñas con disfrutar el valía apreciado de tu hogar para un gran compra próximo: una renovación importante o para fertilizar la matrícula de la universidad de los niños.

Por desgracia, puede estar chasqueado. La apreciación en su hogar no traduce dólar por dólar en efectivo inteligente. A menudo hay una gran diferencia entre la equidad hipotecaria que tiene y la equidad hipotecaria que puede usar textualmente. La cantidad existente que puede obtener y lo que puede fertilizar para ceder a él puede ser un shock.

Veamos por qué es posible que no pueda disfrutar la viejo cantidad de haber como piense, y cómo descubrir cuánto de su haber casero puede pedir prestado.

¿Por qué no puedo tocar más equidad?

Su haber doméstico total es el valía de mercado de su hogar menos lo que debe en su préstamo hipotecario. Pero, esta suma no es cuánto puede pedir prestado con un préstamo de haber domiciliario, una cadeneta de crédito de haber domiciliaria (HELOC) o refinanciamiento de efectivo. El primero es, en cierto sentido, la equidad teórica, el valía de su décimo de propiedad en el papel. Esto posterior es lo que los profesionales financieros llaman Equidad Tappable y, a menos que sea dueño de su hogar directamente, es invariablemente menos.

Aquí hay 4 formas en que su equidad apacible puede quedarse corta.

1. No puedes pedirlo todo

Para iniciar, los prestamistas nunca le permiten pedir prestado el monto total de su décimo de propiedad. “Depende del prestamista, pero en militar el mayor será el 80 por ciento del valía evaluado presente (del hogar)”, dice Ron Haynie, vicepresidente senior de política de financiamiento hipotecario para los banqueros comunitarios independientes de América, el peña comercial primario para pequeños bancos en Estados Unidos. Agrega que algunos prestamistas pueden subir más, pero el standard es del 80 por ciento.

Dicho de otra forma: debe dejar una cierta cantidad de haber intacta, todavía en el hogar, por así decirlo, generalmente el 20 por ciento. Supongamos que su hogar ha apreciado un valía de $ 500,000 y usted posee injustificado y claro. Incluso con una décimo de haber por valía de $ 500,000, un prestamista podría insistir en que mantenga $ 100,000 en la casa, limitando su poder de endeudamiento a $ 400,000.

Por qué no puedes tocar toda tu equidad

¿Por qué los prestamistas limitan la cantidad de haber que puede tocar? Para mitigar el aventura, tanto el suyo como el suyo, en caso de que caiga el valía de su hogar. Si aprovechó todo su haber y su hogar depreciado, correcto a una recesión económica o una disminución en los títulos de las propiedades locales, por ejemplo, podría terminar correcto a más de lo que vale. Conocido coloquialmente como estar bajo el agua en su hipoteca, es una situación precaria, ya que no podrá entregar su casa a su valía presente sin obtener la diferencia con su prestamista.

2. Tienes un gran saldo de la hipoteca

Su hipoteca irresoluto asimismo afectará la cantidad de haber que puede disfrutar. Al osar qué tan amplio es un préstamo respaldado por el hogar, los prestamistas miran poco llamado relación préstamo a valía (LTV), el tamaño de su préstamo como porcentaje del valía de su propiedad. Cuanto viejo sea el LTV, más aventura para el prestamista, por lo que en militar, los prestamistas quieren que su LTV no sea más del 80-85 por ciento, efectivamente, la otra cara de sustentar el 15-20 por ciento de la equidad sin explotar.

Aquí está la captura: cuando va a solicitar un préstamo de haber de vivienda o HELOC, los prestamistas no solo miran lo que LTV de ese préstamo sería. Incluso consideran su hipoteca. Es este LTV (CLTV) combinado, la suma total de todo Su deuda en el hogar, que no puede exceder el 80 por ciento.

Por ejemplo, digamos que su casa vale $ 500,000 y debe $ 250,000. Eso se traduce en un LTV del 50 por ciento.

250,000 (saldo de la hipoteca) / 500,000 (valía de la vivienda) = 0.5 o 50%

Ahora, digamos que desea obtener un préstamo de haber doméstico de $ 150,000. Su hipoteca primaria de $ 250,000 y los $ 150,000 se combinan para cobrar $ 400,000, que es el 80 por ciento de $ 500,000. Entonces, tienes un CLTV del 80 por ciento.

$ 220,000 (saldo de la hipoteca) + $ 150,000 (préstamo de haber domiciliario)) / $ 500,000 (valía doméstico) = 0.8 u 80%

Obviamente, cuanto viejo sea el saldo de su préstamo hipotecario, viejo será su relación CLTV y menos haber apto tendrá que pedir prestado, y al revés. Digamos que desea pedir prestado $ 50,000 con un préstamo de haber doméstico. Legado que su casa está valorada en $ 350,000, y tiene un saldo de hipoteca de $ 250,000, eso significa que tiene $ 100,000 en haber, suficiente para el préstamo, ¿verdad? Desafortunadamente, no. El saldo de la hipoteca de $ 250,000 más el préstamo de haber domiciliario de $ 50,000 lo pondría en $ 300,000, o un CLTV de más o menos del 86 por ciento, demasiado stop para la mayoría de los prestamistas.

Esta es la razón por la cual los préstamos de equidad en el hogar a menudo funcionan mejor para los propietarios que están en los términos de sus hipotecas y tienen una décimo de haber sustancial. Muchos prestamistas insisten en que los solicitantes de préstamo y HELOC poseen al menos el 20 por ciento de sus hogares directamente.

Si tiene más de una casa, o planea comprar una segunda, utilizando el patrimonio de su primera casa, algunos prestamistas pueden considerar el CLTV de todas sus propiedades combinadas, explica Satyan Merchant, vicepresidente senior de automotriz e hipotecas en Transunion. “En un caso extremo, es posible que tenga un préstamo al valía del 50 por ciento en una de mis propiedades, pero podría ser sobrealimentado con el 120 por ciento en otro”, dice Merchant. “Por lo tanto, es positivamente importante que el prestamista conozca el valía combinado en todas mis propiedades”.

3. Tu hogar vale menos de lo que pensabas

Muchas proyecciones de equidad en el hogar rosado no se encuentran por otra razón: una sobrevaluación de la casa.

Todos los cálculos de equidad en el hogar, y calculadoras de haber doméstico, comienzan con el valía de su hogar. Si proporcionadamente hay muchos estimadores de valía de la vivienda en cadeneta, su precisión a menudo es cuestionable, y de todos modos son solo estimaciones. Al determinar su préstamo, su prestamista ordenará una evaluación de la casa y utilizará el valía determinado por el tasador. “Se reduce a, si su casa evalúa por menos de lo que cree que es, la cantidad que estará apto para usted será último”, dice Haynie. “Es posible que haya querido $ 100,000, es posible que solo obtenga $ 70,000”.

Las evaluaciones pueden ser más propensas a quedarse cortas a medida que usted y su propiedad envejecen. Según un estudio de 2023 realizado por el Costado de la Reserva Federal de Filadelfia, existe una correlación directa entre la existencia de un solicitante y la probabilidad de que se les niegue correcto a “garantías insuficientes”: la propiedad de la propiedad por debajo del monto del préstamo estudioso y, por lo tanto, no puede respaldar un préstamo de haber o equidad en el hogar.

4. Tus finanzas faltan

Aquí hay otra dobladura: no puede disfrutar su haber doméstico porque no califica para un préstamo.

Al igual que su solicitud de hipoteca original, los prestamistas tienen requisitos financieros para pedir prestado contra su haber doméstico. “Incluso si alguno tiene mucha equidad en su casa, generalmente el prestamista no va a hacer ese préstamo solo basado en la equidad”, dice Haynie. Incluso analizará factores como su puntaje de crédito y su relación deuda a ingreso (DTI). Estas variables, más sus ingresos y CLTV, impactan cómo un prestamista decide cuánto prestarle y cuánto interés le cobrar asimismo, explica Merchant.

Puede ser difícil obtener un préstamo de haber doméstico o HELOC, especialmente más difícil que una hipoteca principal. De hecho, más del 48 por ciento de las solicitudes de HELOC fueron denegadas en el tercer trimestre de 2024, de acuerdo con los datos de la Ley de Divulgación de Hipoteca de la Vivienda. Es global que los prestamistas requiera un puntaje de crédito leve de 680, con las mejores tasas de interés reservadas para aquellos con puntajes de crédito de 740 y más.

A la cara, un refinanciamiento de efectivo puede parecer más factible de encuadrar, con un puntaje de crédito leve más bajo de 620. Sin bloqueo, donado que las refinanciaciones de efectivo generalmente implican cantidades mayores y tienen un proceso de suscripción más generoso y extenuante, pueden ser más difíciles de obtener, explica el analista financiero principal de Greg McBride, Bankrate. De hecho, el 21 por ciento de las solicitudes de préstamos de refinanciamiento de efectivo fueron denegadas en 2024, de acuerdo con los datos de la Ley de Divulgación de Hipoteca. Más del 28 por ciento fueron retirados o dejados incompletos.

Cómo disminuye la equidad casera

Digamos que es dueño de una casa que cree que está valorada en $ 400,000, y su saldo de hipoteca principal es de $ 250,000. Esto significa que tienes $ 150,000 en equidad, igual al 37.5 por ciento del valía de su hogar. Pero no piense que esto significa que tiene $ 150,000 para poner. O incluso $ 120,000 (Suponiendo que dejes un 20 por ciento de haber puro).

¿Recuerdas la relación préstamo-valor, el CLTV? Supongamos que su prestamista exige que sus deudas no excedan el 80 por ciento del valía de su hogar, eso llega a $ 320,000. Ya debe $ 250,000 en su hipoteca. Entonces, restando su hipoteca presente de su CLTV mayor de $ 320,000:

400,000 x.8 = 320,000 – 250,000 = 70,000

Que te deja con $ 70,000 Como la cantidad máxima de equidad hipotecaria, puede disfrutar.

Cuando solicita un préstamo HE o HELOC, el prestamista ordena una evaluación de la casa. Si la evaluación vuelve a $ 400,000 o más, y tiene un buen perfil financiero, es probable que sea consentido por los $ 70,000.

Sin bloqueo, supongamos que la evaluación vuelve a desprecio: $ 370,000. Con un saldo hipotecario de $ 250,000, ahora te queda $ 120,000 en haber. Legado que debe sustentar el 20 por ciento de haber ($ 74,000) en el hogar, eso lo deja solo con $ 46,000 puedes tocar.

Finalmente, no olvide los costos de pestillo (sí, estos gastos de faltriquera y por destacado, que sin duda recuerda de su primera hipoteca, asimismo vienen con financiamiento de haber doméstico). Un refinanciamiento de efectivo, que reemplaza su hipoteca principal con una nueva más amplio, basando la diferencia en el valía de su haber doméstico, conlleva costos de pestillo que pueden representar del 2 al 5 por ciento del principal del préstamo. Para un préstamo de $ 320,000 (su saldo de $ 250,000 más los $ 70,000 en efectivo que está tomando), que puede costarle en el rango de $ 6,400 a $ 16,000.

Alternativamente, los préstamos de equidad en el hogar y HELOC vienen con tarifas iniciales más bajas. Pero tienen tasas de interés más altas que el remisión de efectivo: un suscripción mensual de un préstamo de haber domiciliario de 20 abriles de $ 70,000 al 9.1 por ciento es actualmente $ 634.32. Si no tiene los ingresos para encuadrar para este suscripción, se le prestará menos o se le negará el préstamo.

Cómo disfrutar más equidad casera

¿Cómo aumentar la cantidad de haber que puede pedir prestado? Puede ser difícil, pero hay formas.

• Obtenga otra evaluación: Si se le ha inepto el monto del préstamo que desea porque su hogar es tasado bajo, es posible que pueda apelarlo y hacer que el prestamista vuelva a avisarse. Revise cuidadosamente el documentación de evaluación, buscando errores o información faltante: ¿Estate mal el metraje cuadrado? ¿Habitar un dormitorio? ¿Usar composiciones obsoletas? “Las evaluaciones que son incorrectamente demasiado bajas deben ser apeladas: de vez en cuando se producen errores y supervisión”, dice McBride. Incluso puede solicitar y fertilizar una segunda evaluación. Pero no hay respaldo de que se le ocurra un mejor resultado.
• Prueba un prestamista diferente: Si proporcionadamente los prestamistas pueden tener pautas similares, priorizan diferentes tipos de préstamos según su táctica comercial. “Los bancos tienden a evaluar constantemente dónde quieren crecer o retirarse”, dice Merchant. Los bancos y prestamistas más pequeños pueden ser más susceptibles porque quieren ofrecer más de cierto producto de haber doméstico, explica. Otros prestamistas tienen mayores umbrales de préstamo. Descubre, por ejemplo, ofrece préstamos de haber doméstico con hasta un 90 por ciento de CLTV, y Lower.com ofrece un HELOC con hasta el 95 por ciento. Por supuesto, tales productos pueden ser más difíciles de encuadrar o transigir tasas de interés más altas.

Aumento de su poder de toma de préstamo de haber doméstico

Si no puede obtener un préstamo hipotecario lo suficientemente amplio ahora, es posible que tenga que esperar, y pensar a generoso plazo. Primero, puede intentar remodelar para aumentar el valía de su hogar. Concéntrese en mejoras pequeñas y más asequibles, como poner al día la puerta de su parking, aumentar su atractivo en la bordillo y hacer reparaciones pequeñas pero significativas. Es sorprendente lo que puede hacer una nueva capa de pintura, textualmente. Todos estos esfuerzos pueden sumar. Solo recuerde documentarlos y remitir una repertorio de sus mejoras al tasador, cuando llegue el momento de postularse.

Aún así, la apreciación del valía de la vivienda se ve más afectada por las tendencias del mercado inmobiliario que por las decisiones del consumidor, explica Merchant. “Donde un consumidor tiene un poco más de control es su propio crédito”, dice. “Una cosa tangible que un consumidor puede hacer es cerciorarse de que estén tomando las medidas correctas para regir su crédito para obtener su puntaje de crédito lo más stop posible”. Por lo tanto, fortalezca su perfil financiero: fertilizar deudas tanto como sea posible.

Y aumente sus activos, comenzando con su hogar. La verdad simple es que, si desea disfrutar más haber, crear más haber para disfrutar el suscripción de su hipoteca. Adecuado a los horarios de amortización de las hipotecas, cuanto más allá esté en su plazo, más haber acumulará con cada suscripción. Si puede fertilizar más cada mes o hacer un suscripción adicional, su décimo de propiedad se apreciará más rápido.

En pocas palabras, en préstamos contra la equidad hipotecaria

Entonces, ¿cuánto de un préstamo hipotecario puede producirle su haber? Adecuado a una variedad de razones, podría ser mucho menos de lo que piensas. Existe una gran disparidad entre su equidad teórica y su equidad empujable. Si no puede pedir prestada la cantidad de haber doméstico que desea ahora, es posible que pueda hacerlo más tarde. Tómese el tiempo para mejorar su crédito, fertilizar las deudas, poner al día la casa. Cuando esté inteligente, investigue los mejores prestamistas de haber doméstico para encontrar el producto para usted.

Preguntas frecuentes sobre tocar la equidad casera

Informes adicionales de Mia Taylor