Control de picaporte
Cuando operación puntos de hipoteca, le paga a su prestamista una tarifa original a cambio de una tasa de interés más herido.
Por lo común, un punto cuesta el 1 por ciento de la cantidad que pide prestado y reduce su tasa de interés en 0.25 puntos porcentuales.
Si calma residir en la casa el tiempo suficiente para recuperar el costo de los puntos, comprarlos puede regir la pena.
¿Qué son los puntos de la hipoteca?
Cuando operación puntos hipotecarios, le paga a su prestamista una tarifa original para obtener una tasa de interés más herido en su préstamo. Esto reduce su cuota mensual y la cantidad común de intereses que pagará durante el plazo de su hipoteca. Esta habilidad a menudo se conoce como “comprar la tasa de interés” o una “operación”. Los puntos en sí a veces todavía se llaman “puntos de descuento”.
¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?
Cada punto de descuento de la hipoteca generalmente reduce la tasa de interés de su préstamo en 0.25 puntos porcentuales para la vida útil del préstamo, de 6.5 por ciento a 6.25 por ciento, por ejemplo. A cambio de esto, generalmente pagará a su prestamista el 1 por ciento del monto de la hipoteca. Si, por ejemplo, su hipoteca es de $ 400,000, un punto probablemente costaría $ 4,000.
Su prestamista puede valorar los puntos de guisa sutilmente diferente. Cuando explore los puntos de operación, solicite a su oficial de préstamos detalles.
Puede comprar más de un punto e incluso fracciones de un punto. Un medio punto en una hipoteca de $ 400,000 generalmente costaría $ 2,000 y reduciría la tasa de hipoteca en aproximadamente un 0.125 por ciento.
Pagarás los puntos en el falleba. Se llaman “interés prepaga” en el documento estimado del préstamo, que recibirá interiormente de los tres días hábiles posteriores a la solicitud de una hipoteca y la divulgación de falleba, que recibirá al menos tres días hábiles antiguamente de cerrar el préstamo.
Cuando reciba su proposición de préstamo hipotecario, primero aclare si la cotización declarada requiere que los puntos de cuota. Si no puede obtener esa tasa sin sufragar puntos, es posible que desee pedir otra cita que no los requiera. Luego puede comparar las diferencias de tasa.
Negocio de tarifas permanente frente a temporal
Cuando operación puntos de descuento en una hipoteca, está bloqueando en una tasa más herido de forma permanente. En algunos casos, un prestamista todavía podría ofrecer una operación temporal, una promoción que reduce su tasa de interés temporalmente, que generalmente el prestamista pagan o el constructor si está comprando una nueva casa. Una de las compras temporales más comunes es un 3-2-1: una tasa que es un 3 por ciento más herido para el primer año del préstamo, un 2 por ciento más bajo para el segundo año del préstamo y un 1 por ciento más bajo para el tercer año del préstamo. Posteriormente de eso, el prestatario paga la tasa de interés completa por el resto del plazo del préstamo.
Puntos de descuento vs. Puntos de origen
No confunda los puntos de la hipoteca que disminuyan su tasa de interés con los puntos de origen. Un punto de origen no afecta la tasa de interés de su hipoteca; Más adecuadamente, es una tarifa requerida que el prestamista cobra para crear, procesar y suscribir el préstamo.
Un punto de origen generalmente equivale al 1 por ciento de la hipoteca total. Similar a los puntos de descuento, pagará los puntos de origen como parte de sus costos de falleba.
No todos los prestamistas cobran puntos de origen. Algunos prestamistas permiten a los prestatarios obtener un préstamo sin costos de falleba o puntos de falleba reducidos o de origen. Sin secuestro, a menudo compensan eso con una tasa de interés más entrada u otras tarifas.
¿Cuánto puede eludir pagando puntos hipotecarios?
Si puede permitirse comprar puntos de descuento encima de sus costos de cuota y falleba, reducirá sus pagos mensuales de hipotecas y podría eludir patrimonio en común. La secreto es quedarse en la casa el tiempo suficiente para recuperar el interés prepago. Si vende la casa posteriormente de solo unos pocos abriles, refinancie la hipoteca o la paga, comprar puntos de descuento podría perder su patrimonio.
Aquí hay un ejemplo de cómo los puntos de descuento pueden estrechar los costos en una hipoteca de $ 400,000, 30 abriles y tasa fija:
| Sin puntos | Con 1 punto | Con 2 puntos | |
|---|---|---|---|
| Tasa de interés | 7.0% | 6.75% | 6.5% |
| Costo de los puntos | $ 0 | $ 4,000 | $ 8,000 |
| Cuota mensual (haber e intereses) | $ 2,661 | $ 2,594 | $ 2,528 |
| Intereses totales pagados | $ 558,036 | $ 533,981 | $ 510,178 |
| Capital total de intereses | $ 0 | $ 24,055 | $ 47,858 |
En este ejemplo, al comprar dos puntos por $ 8,000 por destacado, el prestatario redujo su cuota mensual en $ 133 y ahorró $ 47,858 en intereses durante la vida útil del préstamo. Sin secuestro, para eludir ese monto total, el prestatario tendría que residir en la casa durante el plazo total de préstamos de 30 abriles y nunca refinanciar.
Cómo calcular el punto de nivelación
Para calcular el punto en el que recuperaría su desembolso en el interés prepaga, divida el costo de los puntos de la hipoteca por el monto que la tasa estrecha le ahorra cada mes. Aquí hay un ejemplo:
Cálculo de nivelación
Costo de los puntos / Capital de cuota mensual
$ 4,000 / $ 133 = 30 meses
En este caso, el prestatario tendría que permanecer en la casa durante unos 30 meses, o dos abriles y medio, para recuperar el costo de los puntos.
Puede usar la calculadora de puntos hipotecarios de Bankrate y la calculadora de amortización para calcular si comprar puntos hipotecarios le ahorrará patrimonio.
Pros y contras de puntos hipotecarios
Los puntos hipotecarios ofrecen beneficios y inconvenientes:
Pros
- Pagos mensuales más bajos y menos intereses pagados en común
- Potencialmente deducible de impuestos
Contras
- Cuesta de patrimonio por destacado
- No le ahorrará patrimonio si vende o refinancia antiguamente del punto de nivelación
¿Debería comprar su tasa de interés con puntos?
En este momento, cuando las tasas de interés son más altas de lo que han sido en los últimos abriles, la idea de comprar puntos hipotecarios puede parecer más atractivo. Sin secuestro, correcto a que los títulos de las viviendas todavía están elevados, puede encontrar que su punto de nivelación es de cinco o más abriles en el futuro. Cuanto más tiempo lleva recuperar el costo de sus puntos, más cuidadosamente debe pensar en comprarlos, especialmente si las tarifas todavía están tendiendo tendencia a la herido.
Para algunos, ese deporte podría no regir su tiempo o la cantidad relativamente pequeña de ahorros mensuales.
“Soy ambivalente sobre el cuota de puntos. Me parece una gran cantidad de exploración adicional sin una gran retribución”, dice Jeff Ostrowski, escritor principal de Bankrate. “Pero, si es muy importante para usted estrechar la tasa durante la vida útil de su préstamo, y usted tiene efectivo arreglado para que funcione, continúe. Solo asegúrese de perseverar la hipoteca el tiempo suficiente para recuperar los costos iniciales”.
Dicho esto, es más probable que comprar puntos hipotecarios tenga sentido si usted:
- Planean estar en el hogar durante mucho tiempo: Oportuno a que comprar puntos en una hipoteca reduce la tasa de la vida útil del préstamo, cada dólar que gasta en puntos va más allá cuanto más pague esa hipoteca. Si planea estar en la casa en los próximos abriles, es probable que la cantidad que ahorrará haga que valga la pena el costo original.
- No planee refinanciar pronto: En común, no vale la pena sufragar puntos si planea refinanciar a una tasa diferente antiguamente del punto de nivelación.
Si no está seguro de si debe comprar su tarifa con puntos, haga los cálculos. Podría tener más sentido financiero usar el patrimonio que gastaría en puntos para realizar un cuota original más excelso, lo que reduciría la cantidad que necesitaría pedir prestado.
