El jerigonza confuso de las políticas, los crecientes costos de construcción y los largos plazos de resolución de reclamos pueden dejar a las familias en apuros, incluso cuando pensaban que estaban completamente cubiertas.

“Parece una casa de muñecas”, dice Emily Gershon sobre su casa en Maryland. “Desde el frente, se ve proporcionadamente. Pero luego toda la parte trasera de la casa y el techo ya no están”.

El caudillo de bomberos lo calificó como un “incidente extraño”. De alguna forma, las brasas habían quedado atrapadas entre el revestimiento de vinilo y el revestimiento de la casa, extendiendo el fuego por el ático.

Gershon y su cónyuge pudieron aceptar a sus dos hijos pequeños a un lado seguro, pero en las semanas siguientes, enfrentaron un tipo diferente de desafío: un enorme precipicio entre las promesas de su póliza de seguro y la efectividad de la reconstrucción.

Cuando la cobertura y los costos divergen

Posteriormente del incendio, Gershon y su cónyuge comenzaron el proceso de resumir estimaciones para restaurar su casa. El sección de bomberos almacén estimó los daños en aproximadamente 750.000 dólares. Un estudio de viabilidad de un arquitecto estimó un coste de reconstrucción de entre 600.000 y 900.000 dólares. ¿El número de la compañía de seguros? Aproximadamente $258,000 en valía positivo en efectivo, con un valía de costo de reemplazo de rodeando de $300,000.

Para Gershon, la discrepancia fue discordante. Su póliza de seguro para propietarios de vivienda incluía $500,000 en cobertura de vivienda y un respaldo de cobertura extendida del 25%.

En sondeo de claridad, los Gershon contrataron a un contratista de restauración experimentado: un ex agente de seguros con décadas de experiencia. Su estimación original para el sótano, el primer asfalto, el techo y el extranjero ascendió a unos 383.000 dólares. Pero adecuado a que su estimación excluyó el segundo asfalto, el porche cubierto y el vergel, esa suma aún no restauraría completamente la casa a su condición antecedente a la pérdida.

Al momento de escribir este artículo, el aliciente de Gerson continúa y es posible que estas valoraciones cambien a medida que avanza el proceso. Pero la pregunta sigue siendo: ¿Cómo pueden surgir discrepancias de esta escalera, incluso cuando los propietarios creen que han hecho todo proporcionadamente?

“Cuando miras la póliza, parece que la cobertura está ahí”, dice. “Pero luego obtienes una monograma que no refleja lo que positivamente cuesta restaurar, y simplemente no tiene sentido.

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Cómo puede estropearse la cobertura del costo de reemplazo

En situaciones como la de los Gershon, los conflictos de cobertura pueden surgir de una combinación de factores, desde diferencias en las estimaciones de reconstrucción hasta limitaciones de las pólizas, métodos de valoración y procedimientos de protesta.

Si proporcionadamente la mala fe requiere pruebas claras de conducta injusta, muchas disputas surgen de fuerzas más complicadas. Los desafíos con el software de estimación, los crecientes costos de construcción, las retenciones en la depreciación y las confusas estimaciones de reconstrucción pueden contribuir a las brechas entre lo que un propietario paciencia y lo que una aseguradora paga inicialmente.

El software de estimación genérico y la inflación dejan a los propietarios de viviendas con seguro insuficiente

Muchas pólizas dependen del respaldo de la guardián contra la inflación para ayudar a evitar que los límites de cobertura queden por detrás de la inflación de la construcción. “Aumenta automáticamente los límites anuales de vivienda y propiedad personal del propietario para seguir el ritmo del aumento de los costos de materiales de construcción y mano de obra”, dice Mark Friedlander, director senior de relaciones con los medios del Insurance Information Institute. “Esto protege contra el seguro insuficiente y garantiza que el titular de la póliza tenga una cobertura de costo de reemplazo adecuada para reparar o restaurar su casa posteriormente de una pérdida cubierta”.

Pero los costos de construcción han sido todo menos predecibles en los últimos primaveras. Si proporcionadamente la inflación alcanzó un mayor del 9,1% en junio de 2022, los costos de construcción siguen siendo volátiles. Los precios de los materiales de construcción residencial y la mano de obra aumentaron drásticamente entre 2020 y 2022; en algunos casos, superando con creces el ajuste promedio anual de la guardián de inflación del 2% al 4%.

Cuando los costos de reconstrucción superan los ajustes de los límites de las pólizas, el resultado no es sólo confusión: incluso puede significar un importante subseguro.

Los defensores de los consumidores dicen que la brecha puede estar agravada por la forma en que se calculan algunos límites de vivienda.

En casos recientes estudiados por United Policyholders, Bach dice que las casas aseguradas por menos de $400 por pie cuadrado enfrentaron costos de reconstrucción cercanos a $850 por pie cuadrado. “Y eso está en el extremo inferior de las brechas que tiene la muchedumbre”.

Se estima que rodeando de dos tercios de las aseguradoras estadounidenses utilizan el software de software 360Value para estimar los límites de vivienda en las pólizas de seguro del hogar, y sus ajustadores utilizan el software Xactimate para estimar los costos de reconstrucción posteriormente de una pérdida. Ambas herramientas de estimación son propiedad de Verisk, una empresa de observación de seguros.

El jerigonza de las políticas y el flujo de caja pequeño presentan obstáculos adicionales para los propietarios de viviendas

El jerigonza de las políticas incluso puede aumentar la confusión de los propietarios, particularmente cuando se manejo de la diferencia entre el valía positivo en efectivo (ACV) y el valía del costo de reposición (RCV). El ACV refleja el valía de un artículo o estructura en el momento de la pérdida posteriormente de contabilizar la depreciación. Algunas pólizas solo pagan ACV, lo que significa que el valía depreciado nunca se recupera.

Las políticas de costos de reemplazo funcionan de forma diferente, pero no siempre de la forma que esperan los propietarios. Incluso con la cobertura RCV, las aseguradoras suelen emitir un cuota original basado en ACV. El monto restante, a menudo llamado retención de depreciación, se paga solo posteriormente de que se completan las reparaciones y se presentan los recibos.

En estos casos, el problema no es la errata de cobertura sino la errata de solvencia. Oportuno a que los beneficios de los costos de reemplazo y ciertos endosos a menudo se pagan en etapas o mediante reembolso, los propietarios pueden precisar ataque a ahorros, crédito u otros fondos para comenzar las reparaciones ayer de cobrar el valía total de su aliciente. Los pagos de gastos de manutención adicionales incluso pueden reembolsarse mensualmente en lado de pagarse por destacado.

Esto puede ser un desafío para muchos hogares. El Mensaje Anual de Ahorros de Emergencia de 2026 de Bankrate encontró que solo el 47% de los estadounidenses dicen tener suficientes fondos accesibles para cubrir un pago de emergencia de $1,000.

“Subestimé por completo lo que costaría simplemente reemplazar cosas básicas”, dice Gershon. “La confusión del incendio, mientras los camiones todavía estaban fuera, yo estaba hablando por teléfono pidiendo pasta de dientes, opción de contacto, ropa interior, calcetines. Tenemos un bebé y un chaval pequeño. Solo estaba tratando de entrar a la mañana venidero. Fueron $1,000”.

Algunos propietarios recurren a acuerdos de cesión de beneficios, que permiten a los contratistas cobrar pagos del seguro directamente a cambio de iniciar las reparaciones. Pero esos acuerdos han enfrentado un exploración cada vez decano.

“Las disposiciones sobre cesión de beneficios permiten a los consumidores que tienen problemas de solvencia asignar los fondos de su seguro a un techador o contratista para que puedan comenzar con el trabajo necesario”, dice Bach. “Pero ha habido tanto desmán de esas disposiciones que han sido prohibidas en Florida, y otros estados, incluido Washington, están considerando restricciones similares”.

Germanía de seguros, decodificada

Las mejoras en el hogar no reveladas pueden despellejar la cobertura mejorada

Más allá de la mecánica de las políticas y los desafíos del flujo de caja, otro número puede ampliar la brecha entre la cobertura y los costos de reconstrucción: las mejoras en el hogar que nunca fueron reportadas a la aseguradora. Si proporcionadamente los propietarios suelen poner al día su póliza posteriormente de renovaciones importantes, las actualizaciones más pequeñas pueden acumularse con el tiempo y aumentar significativamente el valía de reconstrucción de una casa.

Gershon descubrió esto cuando las aseguradoras comenzaron a estimar el valía de los acabados de su casa. La estimación original de la aseguradora permitía aproximadamente $1,500 para emplumar toda la casa. “Solo el papel pintado de la habitación de nuestra hija cuesta esa misma cantidad en materiales”, afirma. El mismo problema apareció en las asignaciones para interruptores de luz y hardware mejorados.

Gershon reconoce que no notificó a su proveedor sobre esas actualizaciones incrementales en ese momento, señalando que “ninguna de nuestras actualizaciones individuales costó $25,000”. Aún así, esperaba que esas diferencias fueran visibles durante la inspección.

Imágenes de ayer y posteriormente de la sala de estar de los Gershon, que presentaba papel tapiz personalizado y acabados mejorados ayer del incendio.

Muchos propietarios como Gershon optaron por lograr cobertura adicional, como costos de reemplazo extendidos o endosos de costos de reemplazo garantizados, que entran en vigor una vez que se agota el coto de la vivienda. El reemplazo extendido puede abonar un 25 % o 50 % adicional encima del coto de vivienda, y el reemplazo protegido paga el costo total de restaurar su casa posteriormente de un desastre.

Sin secuestro, estos respaldos a menudo vienen con disposiciones de política que requieren que los propietarios de viviendas permitan que la aseguradora mantenga la protección contra la inflación. Los transportistas incluso pueden exigir que se les notifique sobre cualquier modificación en la vivienda que pueda aumentar los costos de reconstrucción.

“Algunas pólizas establecen que debes advertir a la aseguradora si realizas una remodelación que cueste más de una cantidad determinada”, dice Bach. En común, United Policyholders recomienda una revisión anual del seguro para afinar los límites.

Cómo robustecer su red de seguridad de seguros

Los compradores de viviendas examinan las tasas hipotecarias y los términos de los préstamos hasta el punto quebrado, pero muchos dependen de otros para tomar decisiones sobre su cobertura de seguro. “Hay tantas cosas en la vida que retener y por las que preocuparse”, dice Gershon. “Es practicable simplemente echarse en brazos en los profesionales y aceptar que está cubierto”.

Pero cada uno de esos profesionales tiene sus propias prioridades. Los prestamistas quieren proteger el préstamo. Los agentes inmobiliarios quieren traicionar la casa. Los agentes deben equilibrar la cobertura con las pautas de suscripción y lo que el comprador está dispuesto a abonar. Donado que los costos del seguro del hogar promedian $2,424 por año y siguen aumentando, el precio importa, pero la cobertura importa más. Eludir en primas no significará mucho si la póliza se queda corta cuando ocurre un desastre.

El seguro para propietarios de viviendas está diseñado para compartir el peligro financiero de pérdida, pero depende de varios factores que trabajen juntos para hacerlo de forma efectiva. Los propietarios de viviendas no solo deben abastecer una cobertura adecuada, sino que incluso deben comprender lo que positivamente brindan sus pólizas y tener suficientes ahorros o ataque a fondos para navegar el proceso de reclamos.

Asimismo depende de la confianza en que el transportista cumplirá las promesas descritas en el anuencia.

En la mayoría de los casos, las reclamaciones se resuelven sin grandes disputas. Pero cuando lo que un propietario paciencia y lo que finalmente paga una póliza no coinciden, es posible que los asegurados deban despabilarse orientación adicional de contratistas, tasadores públicos o profesionales legales para certificar que la cobertura que compraron funcione según lo previsto.

“Reconozco lo privilegiados que somos”, dice Gershon. “Esto es financieramente agobiante, pero no nos va a arruinar. Estamos educados, tenemos trabajos flexibles y tenemos el tiempo y la confianza para defendernos a nosotros mismos. Pero si es tan difícil para nosotros, no puedo imaginar lo difícil que es para determinado que no tiene esas ventajas. Por eso estoy compartiendo nuestra historia, espero que ayude a otros propietarios a entender en qué se están metiendo”.