Para los compradores de viviendas o inversores inmobiliarios que buscan el tipo de gangas a menudo asociadas con las propiedades de ejecución hipotecaria, las elecciones han sido inusualmente delgadas en los últimos abriles. La actividad de la ejecución hipotecaria ha estado en niveles récord desde el inicio de la pandemia Covid-19 y aún no ha vuelto a los niveles pre-pandemias. De hecho, según un Noticia fresco de Attomactividad de ejecución hipotecaria en ingenuidad rechazado en un 10 por ciento en 2024, confundiendo a la mayoría de los economistas y analistas de la industria.

Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), un promedio de 1.38 por ciento de las hipotecas ha estado históricamente en ejecución hipotecaria trimestralmente. Pero el de la estructura Pandilla de delincuencia franquista 2024 muestra que solo el 0,45 por ciento de los préstamos estaban en incumplimiento, menos de un tercio de los niveles normales. Comienza la ejecución hipotecaria, el primer aviso constitucional que reciben los prestatarios cuando incumplen su préstamo, estaban igualmente muy por debajo de los promedios históricos con 0.15 por ciento.

¿Ha cambiado poco fundamentalmente, entonces, que ahora evita que ocurran ejecuciones hipotecarias? ¿Son estos nuevos niveles posteriores a la pandemia “la nueva normalidad”? ¿Son las ejecuciones hipotecarias del pasado? Probablemente no, la ingenuidad es mucho más compleja.

Recuperándose de la gran recesión

En 2008, estábamos haciendo una pregunta diferente: ¿terminará esta ola de ejecuciones hipotecarias?

El colapso del mercado inmobiliario Los precios de la vivienda se desplomaron tan mal préstamos hipotecarios suscritos Condujo a una avalancha de millones de ejecuciones hipotecarias y una avalancha de propiedades de propiedad bancaria que golpearon el mercado. Pero a raíz de este desastre de vivienda llegó el principio de las bajas tasas de ejecución hipotecaria de hoy.

En 2010, el Congreso aprobó el Ley Dodd-Frankuna ley destinada a regular más estrechamente la industria financiera y proteger a los consumidores. Para hacer esto, el gobierno creó el Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) y le dio una amplia autoridad de aplicación sobre la industria hipotecaria.

El CFPB emitió rápidamente nuevas pautas de préstamos: las llamadas Reglas de QM En hipotecas calificadas, que eliminaron algunas de las disposiciones de préstamos más riesgosas que los prestamistas habían estado ofreciendo y les exigió que verifiquen la “capacidad de reembolso” de un prestatario. Estas reglas se aplican a cualquier préstamo asegurado por agencias gubernamentales (como la FHA, VA o USDA), así como las respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac, efectivamente más o menos del 90 por ciento de todas las hipotecas emitidas.

Como resultado de las nuevas reglas, los préstamos hipotecarios se volvieron más difíciles de obtener para todos los prestatarios, excepto los más calificados, y las tasas de delincuencia y ejecución hipotecaria disminuyeron constantemente a medida que el país salió gradualmente de la gran recesión. Para 2019, el porcentaje de préstamos en la ejecución hipotecaria había caído a menos de la medio de su promedio a extenso plazo. Los prestamistas estaban asumiendo muy poco peligro, los prestatarios generalmente habían crédito irresoluto y la actividad de ejecución hipotecaria se limitó a los hogares atacados por una catástrofe financiera específica (como la pérdida de empleo, el divorcio, la enfermedad o la asesinato).

Protecciones covid

A principios de 2020, la pandemia Covid-19 golpeó, y 22 millones de empleos en los Estados Unidos fueron eliminados en cuestión de semanas. Para evitar una ola masiva de incumplimientos hipotecarios, y el impacto devastador que tendrían en el mercado de la vivienda y la crematística en genérico: el gobierno emitió una moratoria de ejecución hipotecaria para todos los préstamos respaldados por el gobierno. Esto efectivamente cerró la mayoría de la actividad de ejecución hipotecaria: según Attom, el número de acciones de ejecución hipotecaria disminuyó de aproximadamente 493,000 en 2019 a solo 151,153 en 2021.

Parte de la razón del ocaso fue un software revolucionario de tolerancia que, conexo con la moratoria, era parte del gobierno Ley de cuidados. Este software requirió que los prestamistas hipotecarios permitieran a los prestatarios que solicitaron una tolerancia conveniente a las dificultades financieras relacionadas con Covid para renunciar a los pagos de la hipoteca por hasta 360 días sin intereses, sanciones o tarifas tardías, y sin dañar su registro crediticio.

Encima 8 millones de prestatarios aprovecharon este softwareque puede activo evitado millones de ejecuciones hipotecarias innecesarias durante la pandemia. De hecho, el software de tolerancia logró más de lo que sus creadores podrían activo esperado. Según los datos de MBApoco más del 80 por ciento de los prestatarios que salieron del software lo hicieron con éxito, al retribuir su préstamo, restablecer su préstamo o ingresar un software de modificación o mitigación de pérdidas con su administrador hipotecario.

Riqueza musculoso = menos ejecuciones hipotecarias

Una vez que la moratoria de ejecución hipotecaria terminó oficialmente en el verano de 2021, la expectativa era que la actividad de ejecución hipotecaria comenzaría a retornar a al menos niveles pre-pandémicos, y tal vez incluso más.

La actividad de ejecución hipotecaria comenzó a aumentar en 2022, con Attom documentando más de 324,000 acciones de ejecución hipotecaria ese año, y un poco más nuevamente en 2023. Pero en emplazamiento de continuar esa reversión sucesivo a la media en 2024, los números dieron un paso antes, disminuyendo en un 10 por ciento a poco más de 322,000 acciones de ejecución de ejecución de ejecución. Si perfectamente esto sorprendió a la mayoría de los economistas y pronosticadores, hay una serie de razones, poco obvias en retrospectiva, para esta reversión.

Primero, la crematística estadounidense continuó creciendo, a pesar de preocupaciones sobre una posible recesión. El crecimiento del empleo fue muy musculoso, con la crematística que recuperaba todos los trabajos perdidos durante la pandemia, más millones más, y las tasas de desempleo cerca de niveles históricamente bajos. De hecho, había más trabajos disponibles que personas que buscaban trabajo, lo que impulsó los salarios más altos. Los datos de MBA muestran que existe una musculoso correlación entre las tasas de desempleo y las tasas de delincuencia hipotecaria: una jugada de cinco abriles de más empleos, salarios más altos y bajos desempleo ha resultado en tasas de delincuencia hipotecaria históricamente bajas. Los prestatarios simplemente no están perdiendo sus pagos.

En segundo emplazamiento, el período previo en los precios de las viviendas desde 2020 ha sido extraordinario: Los precios de las viviendas han aumentado exponencialmenteentregando una cantidad de renta sin precedentes a los propietarios de viviendas. Si perfectamente la equidad por sí sola no impide que un prestatario se vuelva delincuente en los pagos o el incumplimiento de una hipoteca, puede proporcionar un cojín para los propietarios de viviendas que han incompatible un retroceso financiero temporal. Esos prestatarios a menudo pueden Toca su equidad o entregar su casa y recoger esa equidad en emplazamiento de arriesgarse a perderla a una saldo de ejecución hipotecaria.

Y finalmente, gracias en parte a las lecciones aprendidas durante la Gran Recesión, los administradores hipotecarios tienen más opciones de mitigación de pérdidas hoy que en cualquier momento de la historia. Y están poniendo a disposición estos programas para ayudar a los prestatarios a evitar ejecuciones hipotecarias: muchas menos delincuencias hipotecarias en la ejecución hipotecaria ahora que antaño, conveniente al trabajo, los administradores están haciendo para ayudar a que los prestatarios vuelvan a sus pies.

¿Hay más ejecuciones hipotecarias en el horizonte?

Nulo dura para siempre, y el nivel inusualmente bajo de actividad de ejecución hipotecaria de hoy probablemente no será una excepción. Las condiciones del mercado están cambiando de forma que sugieran que comenzaremos a ver las ejecuciones hipotecarias en los niveles pre-pandemias en el futuro cercano.

Se prevé que la crematística disminuya la velocidad en los próximos abriles, con un aumento correspondiente en el desempleo. Deuda de los hogares Superó $ 18 billones en el final trimestre de 2024, según el Faja de la Reserva Federal de Nueva York. Los propietarios de viviendas incluso están cargados de caminatas recientes en impuestos a la propiedad y en las primas de seguros altísimas.

Y el entorno regulatorio probablemente será un poco menos complaciente para los prestatarios, ya que la FHA ha endurecido sus pautas de mitigación de pérdidas, y el futuro de la CFPB es incierto bajo la compañía Trump.

Ningún de estos factores sugiere un tsunami de ejecución hipotecaria que se aproxima. Es probable que la actividad de ejecución hipotecaria aumente un poco, pero aún permanezca por debajo de los promedios históricos. Y esta es una buena nota: las bajas tasas de ejecución hipotecaria son buenas para la crematística, buenas para el mercado inmobiliario y buenas para los propietarios.