¿Qué es una hipoteca envolvente?

Una hipoteca envolvente es un tipo de financiamiento del tendero en el que el tendero conserva la hipoteca flamante de una casa y actúa como prestamista para el comprador.

Está acullá de ser un préstamo convencional, pero una hipoteca envolvente puede ser una oportunidad para los compradores de viviendas que luchan por obtener una hipoteca y los vendedores que luchan por traicionar una casa o respaldar su hipoteca.

Para extender una hipoteca envolvente, un tendero debe tener un préstamo asumible.

¿Cómo funcionan las hipotecas envolventes?

En una hipoteca envolvente, el nuevo préstamo del comprador “envuelve” el préstamo existente del tendero en la propiedad. El comprador realiza pagos mensuales al tendero, quien, a su vez, paga su propio prestamista hipotecario.

En muchos casos, los préstamos envolventes tienen una tasa de interés más inscripción que la hipoteca flamante. Como resultado, los pagos mensuales del comprador al tendero a menudo son más grandes que los vendedores de su prestamista, lo que permite al tendero obtener ganancias.

El comprador y el tendero deben aceptar la hipoteca envolvente, y el tendero debe obtener el permiso de su prestamista.

Luego de que los términos estén en su motivo y el comprador firma una nota de pagaré, el tendero podría transferir el título de la casa al comprador de inmediato o una vez que se reembolsa el préstamo. Una vez que se transfiere el título, el comprador es considerado el propietario.

Las hipotecas envolventes están en una posición de hipoteca junior o segunda. Eso significa que si el comprador no puede o no realiza pagos, el prestamista hipotecario flamante, no el tendero de viviendas, se pagaría primero de los ingresos de una traspaso de ejecución hipotecaria. El tendero recuperaría sus pérdidas solo posteriormente de que el prestamista recupere su hacienda.

Ejemplo de hipoteca envolvente

Digamos que un tendero tiene un saldo hipotecario de $ 100,000 en una casa por valencia de $ 200,000. El tendero está pagando el préstamo con una hipoteca de 30 abriles a una tasa del 5 por ciento.

El tendero encuentra a un comprador interesado que no puede encasillar para el financiamiento tradicional y ofrece al comprador un préstamo envolvente de $ 150,000, con un cuota auténtico de $ 50,000, a una tasa de interés del 7 por ciento.

El tendero embolsará el cuota auténtico de $ 50,000 de inmediato, así como el saldo de préstamo de $ 150,000, ya que el prestatario realiza pagos, que incluyen $ 50,000 en exceso del saldo flamante. Él o ella todavía recibirá la diferencia entre la tasa de interés nueva y flamante.

La hipoteca envolvente no tiene que ser longevo que la hipoteca flamante. El comprador y el tendero pueden aceptar un préstamo que cubre solo al principal coetáneo.

Beneficios de la hipoteca envolvente

Las hipotecas envolventes pueden tener ventajas para el comprador y el tendero de una casa.

Beneficios para los compradores

• Más sencillo de obtener. “Una hipoteca envolvente es una buena idea cuando el comprador no califica para ningún producto hipotecario con prestamistas”, dice Benjamin Schandelson, un creador de préstamos hipotecarios y director de marketing con MJS Financial, LLC en Boca Raton, Florida.
• Préstamo más pequeño. El comprador podría pedir prestado menos o obtener una tasa de interés más descenso que si solicitara su propio préstamo.
• Transacción más simple y permuta. Los compradores no tendrán que esperar a través del dilatado proceso de suscripción de un prestamista y es posible que no tenga que respaldar muchos costos de clausura.

Beneficios para los vendedores

• Potencial de ganancias. Adjunto con cualquier aprecio en el precio de la vivienda, los vendedores pueden cobrar la diferencia entre el saldo de su hipoteca restante y la hipoteca envolvente, así como cualquier diferencia entre su tasa de interés flamante y la tasa del comprador.
• Logística de traspaso. Ofrecer una hipoteca envolvente puede aumentar el interés en una casa, atrayendo a los compradores que normalmente no podrían permitirse, especialmente si está teniendo dificultades para traicionar.

Riesgos hipotecarios envolventes

Ninguna hipoteca es perfecta. Tanto los compradores como los vendedores enfrentan algunos riesgos hipotecarios envolventes.

Riesgos para los compradores

• Vendedores no confiables. “El longevo aventura es que el tendero incumpliendo la hipoteca flamante, que puede poner la propiedad en la que el comprador vive en ejecución hipotecaria”, dice Schandelson. Si el tendero incumplirá su propio préstamo, el prestamista puede usar la casa, incluso si su registro de cuota está impecable. Además debe echarse en brazos en que la hipoteca fue asumible en primer motivo; Si el tendero no obtuvo permiso para la cubierta, el prestamista todavía podría ejecutar o exigir el cuota inmediato del saldo del préstamo.
• Términos más caros. El interés que el tendero está cobrando que puede exceder las tasas hipotecarias convencionales.

Riesgos para los vendedores

• Papeleo. Configurar una hipoteca envolvente significa que ahora es responsable de despachar declaraciones y facturas, realizar un seguimiento de los pagos, surtir registros y contabilizar los ingresos en su enunciación de impuestos. Si no se presenta correctamente, el IRS no estará acertado.
• Compradores poco confiables. Si el comprador no realiza sus pagos, todavía está en el garfio de su prestamista. “Esto significa que debe salir de su faltriquera o perder los pagos, lo que puede dañar su puntaje de crédito”, dice Schandelson. “Además es posible que deba emprender acciones legales contra el comprador por no respaldar, lo que puede ser costoso”.

¿Es una hipoteca envolvente adecuada para usted?

Una hipoteca envolvente es una forma creativa para que un comprador y un tendero haga que una transacción ocurra, especialmente en el desafiante entorno inmobiliario coetáneo. Si es un posible comprador, que lucha por encasillar para una hipoteca, una hipoteca envolvente podría llevarlo a una casa. Y a medida que se suaviza el mercado del tendero de los últimos abriles, una hipoteca envolvente podría ser una forma de descargar una propiedad difícil de traicionar.

Pero hay riesgos en entreambos lados. Antiguamente de seguir delante con una hipoteca envolvente, es inteligente consultar con un abogado de acervo raíces que pueda asesorar sobre los riesgos y cerciorarse de que los acuerdos se elaboren adecuadamente para proteger a todas las partes. Por ejemplo, los compradores pueden querer pegar una cláusula que les permita hacer algunos de sus pagos directamente al prestamista. Los vendedores pueden querer que los compradores pongan una cierta suma en depósito en aval, como un cojín si el comprador es tardío o delincuente con los pagos.

Alternativas a una hipoteca envolvente

Aunque pueden ayudar a los compradores con mal crédito o en entornos de inscripción tasa de interés, las hipotecas envolventes no son la única opción. Considere estas alternativas:

• Préstamos respaldados por el gobierno. Estas hipotecas ofrecen requisitos de cuota auténtico y están disponibles para los prestatarios que no tienen excelentes puntajes de crédito. Los préstamos de la FHA vienen con la pequeño cantidad de restricciones. Los préstamos del USDA y los préstamos VA ofrecen términos generosos, pero solo puede encasillar si está comprando en un dominio rural elegible (USDA) o si está o ha estado en el ejército (VA).
• Préstamo HFA. Acondicionado exclusivamente a través de agencias estatales de financiamiento de viviendas, los préstamos HFA están orientados a compradores de ingresos por primera vez y bajos a moderados. Para ser elegible, es posible que deba comprar en una ubicación determinada o nominar una casa adentro de los límites de precios específicos.
• Préstamo convencional 97. Acondicionado a través de la entidad patrocinada por el gobierno Fannie Mae, esta es una hipoteca convencional con un requisito de cuota auténtico del 3 por ciento.

Los vendedores todavía pueden considerar alternativas, como:

• Arriendo. El uso de la casa como propiedad de inversión aún podría gestar ganancias significativas con un nivel de aventura similar. Puede dar a los inquilinos arrendamientos a dilatado plazo o establecer un acuerdo de locación con opciones.
• Renovación. Si está vendiendo porque necesita más espacio o desea una casa más agradable, considere tratar de expandir o renovar su motivo, en su motivo. Algunas remodelaciones estratégicas todavía pueden hacer que su hogar sea más valioso en el futuro.