Las tasas hipotecarias han estado en un delirio salvaje en los últimos primaveras, sumergiéndose para registrar mínimos durante la pandemia, luego retornar a un 7 por ciento constante hasta ahora en 2025. Si perfectamente la Reserva Federal es más a menudo titular, en ingenuidad hay muchos factores que influyen El costo de las hipotecas. He aquí por qué las tarifas siguen cambiando.
¿Cómo se determinan las tasas de interés hipotecarias?
Cuando se proxenetismo de la imagen caudillo de la tasa hipotecaria y con qué frecuencia las tasas cambian, hay fuerzas más grandes en bisagra más allá de solo su prestamista.
De hecho, las tasas hipotecarias “no son establecidas directamente por ninguna entidad, sino que surgen de la interacción de factores económicos complejos”, dice Andrew Latham, un planificador financiero certificado con sede en Rolesville, Carolina del Ártico. “Los prestamistas generalmente establecen sus tasas en función del rendimiento que necesitan para obtener ganancias posteriormente de tener en cuenta los riesgos y los costos”.
Uno de esos factores: notas del Reservas a 10 primaveras, igualmente conocidas como enlaces T o notas T. Estos son títulos emitidos por el gobierno de los EE. UU. Y considerados de bajo a no peligro ya que tienen el respaldo del gobierno. Los inversores los compran a una tasa de rendimiento efectiva o rendimiento. Este rendimiento ayuda a indicar cómo se sienten los inversores seguros sobre la capital. Cada vez que hay incertidumbre, más inversores dirigen su atención a vehículos más seguros como Tesorurys, lo que impulsa los rendimientos. Ese movimiento cerca de en lo alto o cerca de debajo a menudo está vinculado a las tasas de interés en algunos productos financieros, incluidas las hipotecas de tasa fija a 30 primaveras.
Luego están los títulos respaldados por hipotecas (MBS), otra opción para los inversores. Estos son paquetes de miles de hipotecas, creadas cuando los bancos y otros prestamistas venden los préstamos que hacen a Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Este proceso tiene puesto interiormente de lo que se conoce como el mercado de hipotecas secundarias.
“Puede parecer contradictorio que las tasas hipotecarias a 30 primaveras tienen un precio en relación con los rendimientos de los bonos del Reservas a 10 primaveras”, dice Greg McBride, CFA, analista financiero cabecilla de Bankrate, “pero cuando estas hipotecas de 30 primaveras se empaquetan en bonos, en los bonos, en delante Promedio, tienden a abonar durante un período de 10 primaveras a medida que los propietarios refinancian, se mudan o pagan sus préstamos temprano ”.
Entreambos factores, el Reservas a 10 primaveras y MBS, ayudan a los prestamistas a determinar cómo fijar sus préstamos.
“Los prestamistas hipotecarios generalmente agregan un beneficio a la tasa de MBS para obtener la tasa que cobran por un préstamo hipotecario”, dice Preetam Purohit, cabecilla de cobertura y investigación para abrazar préstamos para el hogar. Con sede en Newport, Rhode Island.
Los grandes bancos usan un método sutilmente diferente para establecer tarifas, dice Purohit, porque mantienen algunas hipotecas en sus libros en puesto de venderlas.
Sin incautación, la conclusión es la misma: las tasas hipotecarias no se establecen en el vano.
Otros factores de mercado que afectan las tasas de interés de la hipoteca
Inflación
La inflación igualmente importa. Los prestamistas tienden a ajustar las tasas hipotecarias en tiempos de inflación más entrada o rápida porque los prestatarios tienen menos poder adquisitivo.
Del mismo modo, los inversores consideran la inflación en los rendimientos que exigen a MBS. Cuando la inflación es elevada, los inversores comúnmente persiguen inversiones que pueden aventajar o igualar el aumento. Esta demanda intensificada de rendimientos más altos significa tasas hipotecarias más altas.
Reserva federal
La Reserva Federal no establece tasas hipotecarias, pero sus decisiones de política monetaria tienen cierta influencia. Cuando la Fed aumentó su tasa de relato secreto en 2022 y 2023, las tasas hipotecarias igualmente aumentaron.
No siempre se desarrolla de esa guisa. El asiento central comenzó a dominar las tasas en 2024, pero las tasas hipotecarias se han movido en la dirección opuesta, comenzando 2025 más altos, en el rango del 7 por ciento.
Políticas gubernamentales
Si el gobierno de los Estados Unidos implementa políticas que promueven la propiedad de vivienda, como un crédito fiscal, que pueden estimular la demanda de hipotecas y posiblemente conducir a tasas más altas.
Acontecimientos geopolíticos
Eventos en el extranjero, como la desavenencia o una referéndum importante, a menudo afectan los mercados en los Estados Unidos
“Una crisis financiera en otro país, por ejemplo, podría destinar a los inversores que acudieran a los bonos de EE. UU. Como un refugio seguro, reduciendo sus rendimientos y, a su vez, las tasas hipotecarias”, dice Dennis Shirshikov, Patrón de Crecimiento en Vacation Home Platform Summer.com .
Factores personales que afectan las tasas de interés de la hipoteca
Los factores que hemos esbozado hasta ahora se reflejan en las tasas hipotecarias que ve anunciadas e informadas en las encuestas de tasas. Sin incautación, su tarifa específica depende de su crédito y circunstancias financieras. Esto incluye:
- Puntaje de crédito: Un puntaje de crédito más parada indica que existe una mejor probabilidad de que pagará la hipoteca, lo que se traduce en menos peligro para el prestamista y una tasa más desvaloración para usted. Puede obtener un préstamo convencional con un puntaje tan bajo como 620, pero será elegible para la mejor tasa si su puntaje es 780 o más.
- Plazo original y Relación de préstamo a valía (LTV): En caudillo, cuanto pequeño sea su relación LTV, pequeño será su tasa. La relación LTV compara la cantidad que está tomando con el precio de la casa. Si está haciendo un cuota original del 3 por ciento, por ejemplo, tomaría prestado el 97 por ciento del precio de la casa, por lo que su relación LTV es del 97 por ciento.
- Relación deuda / ingreso (DTI): Similar a la relación LTV, si su relación DTI es más desvaloración, es probable que obtendrá una tasa más desvaloración. La relación DTI compara sus pagos mensuales de la deuda, incluida la hipoteca, con sus ingresos mensuales para avalar que no sea demasiado extendido. Todavía puede obtener un préstamo convencional con una relación DTI más entrada, pero para las mejores tasas, los prestamistas no buscan más del 36 por ciento.
- Ocupación y tipo de propiedad: “El estado de ocupación, como si este sea su hogar principal, hogar secundario o propiedad de inversión, igualmente puede afectar significativamente la tasa”, dice Purohit. “Si la casa será su residencia principal, la tasa puede ser más desvaloración. El tipo de propiedad igualmente afectará la tasa. Cualquier tipo de propiedad que no sea una casa igualación, como un condominio, una casa fabricada o una vivienda múltiple, generalmente aumentará la tasa hipotecaria ”.
- Opción sin costo de vallado: Algunos prestatarios optan por financiar los costos de vallado con la hipoteca en puesto de pagarlos de su saquillo por superior. En este caso, el prestamista podría cobrar una tasa sutilmente más entrada.
- Agujas: Un punto de hipoteca o un punto de descuento es una tarifa opcional que un prestatario puede abonar para dominar su tarifa.
¿Cuánto varían las tasas de interés hipotecarias entre los prestamistas?
Las tasas hipotecarias pueden variar sustancialmente de prestamista a prestamista. Esto se debe a diferencias en sus estrategias de precios, estructuras de costos, márgenes y apetitos de peligro.
“Al establecer los precios, los prestamistas tienen que analizar el costo de origen y atreverse qué márgenes desean por encima de esos costos”, dice Jerry Selitto, presidente de Mortgage Prester Better. “Cuanto más valioso puede ser un fabricante de hipotecas, más competitivos son los precios”.
La competencia en el mercado recinto igualmente puede marcar la diferencia.
“Un campo de acción con una maduro competencia entre los prestamistas conduce a márgenes comprimidos y tasas hipotecarias más bajas”, dice Purohit.
¿Por qué los diferentes tipos de hipotecas tienen diferentes tasas de interés?
“Esto se debe a variaciones en la duración del término, el peligro y la demanda del mercado”, dice Latham. “Por ejemplo, las hipotecas de tasa fija a menudo cobran una tasa de interés más entrada que las hipotecas de tasa ajustable durante el período de tasa fija del ayuda porque los prestamistas de préstamos de tasa fija tienen el peligro de cambios en la tasa de interés durante el plazo del préstamo”.
Del mismo modo, los préstamos de la FHA, VA y USDA respaldados por el gobierno a veces tienen tasas más bajas porque tienen una fianza o seguro del gobierno que reduce el peligro del prestamista.
