Imagine tocar el valía de su hogar por efectivo sin tener que sacar un préstamo. El parné rescatado de impuestos, y no paga intereses al respecto; de hecho, no realiza pagos mensuales en definitivo. No necesita un suspensión puntaje de crédito o un ingreso para ser elegible y puede ser precalificado en minutos.

Ese es el divulgación de las inversiones de equidad en el hogar (HEI), asimismo conocido como acuerdos de caudal compartido o inversiones de caudal compartido. Obtenga fondos ahora, le pague más tarde, posteriormente de que su hogar se aprecie, dicen las compañías que les ofrecen. Win-Win, como lo expresa una empresa.

Pero no se deje engañar. Las IEI no son las mismas que otros productos de equidad en el hogar más familiares, como préstamos o líneas de crédito (HELOC). Con un HEI, obtienes una suma integral de efectivo a cambio de un porcentaje del valía futuro de tu hogar. Si proporcionadamente eso suena lo suficientemente sencillo, a menudo no lo es.

“Mi preocupación es que los consumidores no entienden en qué se están metiendo”, dice David Friend, un abogado que anteriormente trabajó para el CFPB y el Sección de Vivienda y Explicación Urbano. “Incluso como abogado, tuve que leerlo (el convenio de HEI) cinco o seis veces para descubrir: ‘¿Qué está pasando aquí? ¿Cómo fluye el parné? ¿Qué pasa, cuándo? ‘”

De hecho, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) en enero emitió un asesor del consumidor que destaca los riesgos asociados con las IEI. El acuerdo de caudal compartido “suena como una gran ofrecimiento: la compañía le pagará parné ahora, como una ‘inversión’ en su hogar, y usted les devuelve más tarde con una parte de cuánto aumenta la casa en valía”, declaró el asesor. “Lo que la compañía puede no decirle es que, incluso si su hogar pierde valía, probablemente aún tenga que acreditar a la compañía más de lo que recibió”.

¿Cuáles son algunas de las preocupaciones de CFPB? ¿De qué deben conocer los consumidores ayer de celebrar estos acuerdos? ¿Cómo pueden guarecerse de los riesgos? Investsemos poco de tiempo explorando las inversiones de caudal doméstico.

¿Qué es una inversión de caudal doméstico?

Osado como una alternativa a Refinanciaciones de efectivopréstamos de caudal domésticos y helocs o hipotecas inversasLas Heis son un producto relativamente nuevo. Unison generalmente se acredita como el primer proveedor de HEI, que se gancho en 2006, seguido a mediados de los 2010 por punto, hometap y desbloqueo. Otros incluyen Aspire, Splitero y Cheifs. No operan en todos los estados, pero la industria está creciendo, con su grosor estimado en entre $ 2 mil millones y $ 3 mil millones.

Las IEI ofrecen un plazo por precoz, dando a un propietario “la oportunidad de ingresar a su caudal recinto sin tener que aguantar un préstamo”, dice Michael Micheletti, director de marketing de Descubrir Tecnologías, con sede en Tempe, Arizona. La suma integral no tiene pagos mensuales o cargos por intereses, porque la compañía HEI técnicamente no está prestando parné sino que realiza una inversión en su residencia, similar a la forma en que un capitalista de aventura financia un negocio incipiente.

Los propietarios de viviendas “esencialmente nos están vendiendo una parte de su equidad hoy que construyeron, a cambio de que compartimos ese valía de la casa en el futuro”, dice Micheletti. La compañía HEI obtiene un retorno de su inversión, reembolsado, es aseverar, cuando vende su casa o finaliza el período establecido del convenio. Los contratos de HEI generalmente funcionan de 10 a 30 primaveras.

El tipo de prestatario que podría considerar un HEI es aquel que no califica para el financiamiento tradicional de caudal doméstico, como préstamos de caudal o helocs. Los requisitos de elegibilidad varían según la empresa, pero generalmente son menos estrictos: no hay criterios de ingresos o deuda a ingresos, y un puntaje de crédito imperceptible de solo 500. Ese es uno de sus grandes beneficios. Por lo universal, necesita al menos el 20 al 30 por ciento de caudal en su hogar para ingresar a un mayor de 80 a 85 por ciento del valía de su hogar por hasta $ 500,000, aunque algunas compañías pueden tener mayores límites de inversión.

“Ningún pagos mensuales no equivale a requisitos de ingresos, lo que en teoría debe proporcionar al consumidor una tonelada de flexibilidad para retornar a ponerse de pie para hacer lo que sea necesario para poner en orden su casa financiera”, dice Micheletti.

Riesgos de inversiones en acciones para el hogar

Si proporcionadamente un HEI podría ser el producto adecuado para algunos propietarios, varios factores podrían convertirlo en una opción menos que ideal para otros.

1. Los términos del convenio pueden ser complicados

En el corazón del Acuerdo HEI está renunciando a una parte del valía futuro de su hogar a cambio de una suma integral. Sin bloqueo, no existe una praxis estereotipado de la industria sobre cómo las empresas HEI calculan esa suma integral o cuánto vale su hogar.

Una compañía puede determinar su plazo observando el valía total de la casa o cuánto ha cambiado el valía. Otro puede tomar el valía de tasación de la casa, luego descartarla, para obtener un “valía de propiedad auténtico” razonable por el aventura. Unison, por ejemplo, aplica un ajuste del 5 por ciento al valía auténtico de su hogar posteriormente de obtener una evaluación. Estos títulos con descuento desempeñarán un papel en calcular cuánto ha apreciado su propiedad en el tiempo de recuperación.

La fórmula para calcular el retorno de la compañía asimismo puede ser compleja. Por ejemplo, Aspire determina su plazo al final del acuerdo al tomar un porcentaje del valía de tasación de su hogar y multiplicándolo por lo que flama un “múltiplo de los inversores”. Esto significa que la décimo de Aspire aumentará a medida que continúen los primaveras, aunque se limita a un rendimiento anual del 12 por ciento en los primeros tres primaveras del convenio.

Uno de los grandes puntos de liquidación de un HEI no es pagos mensuales, pero eso no significa que sea sin costos. Asimismo es posible que deba acreditar tarifas de origen, tarifas de servicio y cargos de rebaja, lo que puede sumar miles de dólares. Por ejemplo, Hometap cobra una tarifa del 3.5 por ciento por organizar y financiar la inversión. Por otra parte, los cargos de terceros, como la evaluación y las tarifas de título, se deducirán de la cantidad final de parné que recibe.

Por supuesto, los préstamos de equidad en el hogar y los HELOC a menudo asimismo vienen con tales cargos. Por lo universal, los costos de cerrojo del préstamo de caudal doméstico suman del 2 al 5 por ciento del monto del préstamo. Para un préstamo de $ 100,000, eso equivale a $ 2,000 a $ 5,000, que se puede aguantar al director de préstamos o acreditar de su saquillo. Para préstamos e hipotecas de tasa fija, dichos costos, conexo con sus pagos mensuales, deben ser delineados a los consumidores en formularios de estimación de préstamos estandarizados.

Las compañías HEI asimismo proporcionan estimaciones anticipadas, pero el hecho de que operen de modo tan diferente puede dificultar la comparación de sus términos y el costo total de sus inversiones.

2. Podrías acreditar más de lo esperado

Cuando llegue el momento de establecerse, podría deberse mucho más de lo que esperaba si su hogar aprecia más de lo esperado. O incluso si no se aprecia.

Cada empresa HEI funciona de una modo sutilmente diferente. Aquí hay dos escenarios potenciales, basados ​​en la forma en que una empresa (Aspire) Hace sus cálculos.

Digamos que el valía de su hogar es de $ 500,000: el valía de propiedad auténtico razonable por el aventura de la compañía, que es el valía tasado, menos 15 por ciento. Digamos que quieres una suma integral de $ 75,000. Si los títulos de la vivienda aumentan en un 3,5 por ciento cada año, y usted sale del acuerdo en 10 primaveras, su valía futuro de la vivienda será de $ 705,299. Si proporcionadamente su movimiento sería de $ 441,097, debe más de $ 264,202 a la compañía HEI. Eso es $ 189,202 más que la inversión diferente.

Incluso si su hogar pierde valía, es posible que aún tenga que acreditar a la empresa más de lo que recibió. En el mismo valía de la vivienda y el monto de la inversión que anteriormente, si su valía anual de vivienda disminuye un uno por ciento cada año del acuerdo de 10 primaveras, el valía de su hogar futuro sería de $ 452,191. Si proporcionadamente su movimiento será de $ 358,837 al final del acuerdo, le debe a la compañía HEI $ 93,354. Eso es más de $ 18,000 del plazo diferente.

¿Cómo puede ser esto? Básicamente, oportuno a la forma en que las empresas HEI calculan las cosas, no solo el valía de su hogar, sino su retorno de su inversión. Para citar el CPFB, “Los contratos de caudal doméstico generalmente no están estructurados para proporcionar un plazo en efectivo a los propietarios de viviendas igual al valía de la equidad del consumidor prometida. En cambio, las compañías de contratos de caudal doméstico requieren un múltiplo de su plazo auténtico … por ejemplo, a un propietario puede admitir el 10 por ciento del valía de su hogar a cambio de una décimo del 20 por ciento en el valía futuro de su hogar. Este multiplicador 2X significa que la compañía duplicaría su parné ayer de tener en cuenta cualquier apreciación del precio de la vivienda ”.

De hecho, así es casi exactamente cómo funciona el desbloqueo. Puede admitir un plazo por valía del 10 por ciento de su hogar, pero cuando vende o finaliza el acuerdo, la compañía recauda el 20 por ciento de su valía, ya sea que la propiedad valga más, valga menos o permanece igual. Para su crédito, el desbloqueo es harto transparente al respecto, explicando los términos en una ecuación ligera de analizar en su Enseñanza de productos. El punto es que está recuperando una décimo más conspicuo de la que se puso.

Algunas HEI ofrecen límites de tarifa que limitan la ligereza con que puede crecer la cantidad de reembolso. Aún así, no hay forma de aprender exactamente qué estará obligado a acreditar al final del acuerdo, porque no hay forma de comprobar de qué evaluará su hogar. Sin bloqueo, dados las matemáticas de sus multiplicadores, un hogar tendría que disminuir radicalmente en valía, al menos la medio, estima el documentación del CPFB, para que la empresa HEI pierda parné.

3. Es posible que tenga que tomar deudas posteriormente de todo

Al final del plazo del convenio, debe acreditar al proveedor de HEI. Como hemos conocido anteriormente, la cantidad adeudada puede ser enorme. A menudo, “hay una pequeña modo realista de realizar el plazo al final”, dice Pizor.

Para satisfacer el acuerdo, tendrá que traicionar su casa o, si desea seguir viviendo allí, sumergirse en ahorros o agenciárselas financiamiento de un prestamista. Este postrero es el curso más habitual.

“Por lo universal, (el propietario) obtendrá un producto hipotecario, porque ahora pueden adscribir para eso y retornar a una ruta de deuda mucho más sostenible”, dice Micheletti en Desbloqueo. “Podrían hacer un refi de efectivo, podrían hacer un préstamo de caudal domiciliario, podrían hacer una recta de crédito de caudal domiciliario para salir del acuerdo y comprar el patrimonio según los términos del acuerdo”.

Siempre puede acreditar la cantidad total que debe ayer de que finalice el convenio, por supuesto. “Por lo que hemos escuchado, la mayoría de las personas no guardan (Heis) por el término completo, lo que significa que los pagos no serán tan malos, porque no ha estado sucediendo tanto”, dice Pizor. “Pero todavía serán muy, muy caros”.

Dependiendo del convenio, la duración de su acuerdo y la apreciación o depreciación de su hogar, eso podría sumar decenas de miles de dólares. Y algunas compañías asimismo cobran tarifas de salida temprana. Los propietarios de viviendas que no pueden acreditar el costo completo de la rebaja pueden tener que poner su superficie en el mercado o hacer una ejecución hipotecaria.

“Mucha masa en 10 primaveras va a aseverar: ‘No tenía idea de que era tan malo’. Entonces, ¿qué van a hacer? Pregunta a Wendy Gilch, fundadora de Selling Later, una plataforma de defensa del consumidor que proporciona medios educativos y profesionales para compradores y vendedores de viviendas. “Tendrán que traicionar su casa o sacar un préstamo para acreditar la cosa que no era un préstamo”.

4. Puede enemistar restricciones

Con un HEI, la compañía tiene una décimo financiera en su hogar y eso puede venir con ciertas condiciones.

Retendrá la propiedad de la propiedad y será responsable de acreditar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro, pero dependiendo de la empresa, puede poner un censo en su casa. Incluso puede exigir ser registrado legalmente en el título como copropietario de la propiedad, aunque eso es raro.

Puede que siquiera sea un compañero completamente silencioso. Por lo universal, necesita la aprobación de la compañía HEI ayer de arrendar, traicionar la casa o refinanciar su hipoteca existente. Por otra parte, asimismo se le puede cobrar una tarifa por ese refinanciamiento.

Algunas compañías tienen restricciones en el reembolso temprano a menos que esté pagando el monto total. Otros tienen plazos específicos para cuando le dan crédito por renovar su hogar y no comparten ninguna pérdida si vende la casa ayer de un período de tiempo determinado. Si proporcionadamente la mayoría de las empresas no tienen restricciones sobre para qué puede usar fondos, en algunos casos, es posible que deba acreditar deuda o acreditar gravámenes de propiedad con el efectivo que recibe al cerrojo.

Por otra parte, Heis “sigue el título”, no al prestatario. Eso significa que si muere con el acuerdo aún en vigor, cualquiera que hereda el hogar asimismo hereda el acuerdo. Aunque no son personalmente responsables, tendrán que resolver el censo de alguna modo: pagandolo en su totalidad o vendiendo la casa, lo que podría ponerlos en una posición difícil.

“Si un propietario se queda en la casa el tiempo suficiente, puede dejar su equidad a la próxima coexistentes”, dice Pizor. “Algunas personas, dependiendo de la casa, pueden obtener un préstamo de refinanciamiento tradicional y acreditar la cantidad de esa modo, pero luego está entregando deuda a sus hijos, lo cual es un problema”.

5. Puede que le falte protecciones del consumidor

Los proveedores de HEI dicen que sus productos no son préstamos, sino inversiones. Aunque algunas autoridades disputan esa afirmación (ver más debajo), actualmente significa que, como inversores, no están obligados por las mismas reglas que los prestamistas tradicionales. Constitución como la Ley de la verdad en los préstamos Y la Ley Dodd-Frank, diseñada para proteger a los consumidores de las prácticas depredadoras, no se aplica. En recapitulación, no obtendrá las mismas divulgaciones de hipotecas estereotipado y otras protecciones que generalmente vienen con un préstamo hipotecario tradicional.

Por ejemplo, “la Ley Dodd-Frank dijo que no puede poner una cláusula de arbitraje forzada en una hipoteca, lo que significa que los consumidores tienen derecho a ir a los tribunales si hay una disputa sobre los términos de la hipoteca”, dice Pizor. “Pero estos (HEI) acuerdos tienen cláusulas de arbitraje. Entonces, si quieres ir a la corte, disputarlo, romper el convenio y aseverar “Fui engañado,” te obligan a arbitrar la veterano parte del tiempo “.

Una firma HEI recibe su plazo a la vez, al final del acuerdo o cuando vende la casa. El CFPB ha señalado que este reembolso de suma integral recuerda a las características de aventura comunes a las hipotecas en los primaveras previos a la crisis de viviendas de 2008.

“Se parecen mucho a hipotecas de suspensión aventura. Tienen un gran plazo con mundo al final ”, dice Pizor. “Imagine que obtendrá una hipoteca y cierto dice: ‘Solo hay un plazo al final. No puedo decirle cuál es el plazo y cuál es la tasa de interés hasta que llegue al final ‘. Así es como son estos “.

Los tribunales y los reguladores aún no han establecido cómo manejar las IEI. Transmitido que la filial Trump ha colocado al CFPB que detenga casi todo su trabajo, la aplicación federal de cualquier ley aplicable está en un halo. Sin bloqueo, algunos estados, como Maryland y Connecticut, han prohijado leyes que clasifican a HEI como préstamos hipotecarios. A principios de marzo, el estado de Washington está en medio de una sesión legislativa que probablemente apruebe un nuevo esquema de ley que rige los contratos de HEI, que incluye divulgaciones obligatorias sobre las tarifas y cómo la compañía de inversión valora las viviendas.

Qué hacer ayer de inscribirse para un HEI

Entender lo que se está metiendo con un HEI es extremadamente importante. En una revisión de casi 40 quejas, el CFPB dice que los consumidores informaron estar frustrados o engañados sobre los términos y costos del convenio de HEI, incluida la forma en que se valoran las viviendas.

Antaño de registrarse, asegúrese de analizar la letrilla pequeña, ya que cada empresa HEI tiene diferentes términos, cálculos y restricciones. Las Heis toman un porcentaje del valía futuro de su hogar, por lo que es importante atacar los números para ver cuánto puede costarle a espacioso plazo. Parte de ese costo puede ser una liquidación forzada si no puede acreditar lo que debe cuando finalice el acuerdo. Para darle sentido a todo, no le dolía solicitar la ayuda de un guía de vivienda o un abogado de riqueza raíces.

“Debes pensar en ‘¿Cuánto tiempo vas a estar en la casa? ¿Esta empresa va a estar cerca? ¿Podrá satisfacer los términos de la obligación? Es poco de lo que los consumidores tienen que tener mucho cuidado si están entrando en “un hei, dice Friend.

Inversiones de renta variable: los pros y los contras

A medida que el valía de la equidad doméstica continúa creciendo, los consumidores buscarán formas de exprimir sus estacas de propiedad de vivienda, incluso con IEI. “Es un mercado en expansión”, dice Heather Cantua, subdirectora jefe en Scale, un oficina de abogados con sede en Washington. “Por supuesto, estoy de acuerdo en que habrá algunos malos productos, pero hay casos de buen uso para esto. Eventualmente, a medida que se hace más conspicuo, los consumidores tendrán una comprensión profunda de estos, similar a cómo tuvieron que desarrollar ese conocimiento para una hipoteca de 30 primaveras “.

Una movimiento en la apreciación de su hogar suena harto simple a cambio de pagos mensuales, sin intereses y paso rápido al efectivo. Si no se ajusta al perfil de prestatario tradicional, oportuno a un bajo puntaje de crédito, un historial crediticio inestable, ingresos irregulares u otras finanzas no convencionales, si es “rico en la casa, en efectivo escueto”, un HEI podría ser la mejor modo de ingresar a su caudal.

Pero tenga en cuenta: entre los multiplicadores porcentuales de acciones y los títulos iniciales con descuento, el acuerdo está frecuentemente estructurado para que la compañía HEI gane parné, incluso si pierde parné (como si tuviera que traicionar su casa por menos). Dependiendo de la empresa y el cambio en el valía de su hogar, podría estar en el arpón de dos a cuatro veces el porcentaje que invirtió la compañía.

Incluso si su hogar se aprecia significativamente, puede terminar pagando más a espacioso plazo de lo que lo haría por un producto tradicional de caudal doméstico. Asimismo puede encontrar dificultades para refinanciar o crear complicaciones para quienes heredan la propiedad.

La conclusión: las IEI están dirigidas por inversores profesionales que buscan un retorno de su parné. Así que asimismo tienes que tener cuidado con tus intereses. Puede que no parezca un préstamo o deuda tradicional, pero usted está llevando a parte una obligación. Antaño de firmar un convenio de inversión de caudal doméstico, “asegúrese de comprender cada cosa al respecto”, dice Friend.