Comprar una casa es un proceso estimulante y opresivo, que pone a prueba el ingenio y la determinación incluso de los compradores experimentados. Y es posible que algunas de las personas a las que recurre en escudriñamiento de orientación no siempre tengan en mente sus mejores intereses.

Algunas de las tácticas de ventas de la industria pueden dificultarle innecesariamente comparar precios o solicitar paquetes de presencia para el suscripción original diseñados para fomentar la propiedad de vivienda.

Para ser claros, el mercado hipotecario presente es una piscina para niños en comparación con las aguas infestadas de tiburones de hace 20 abriles. La Gran Recesión provocó una avalancha de regulaciones que tomaron medidas enérgicas contra las prácticas abusivas de la industria de préstamos hipotecarios que crearon la crisis hipotecaria de 2008 y la crisis de ejecuciones hipotecarias que se prolongó durante abriles a posteriori.

Aun así, los prestatarios pueden cometer errores y costarles billete, y no siempre se puede contar con que otros velarán por sus mejores intereses. Al internarse en el mercado de una hipoteca, aquí hay tres trampas potenciales que debe memorizar cómo evitar.

Trampa hipotecaria: esa conversación larga y amable con un oficial de préstamos está diseñada para evitar que usted compare precios

A medida que los volúmenes de hipotecas se han desacelerado en los últimos abriles, algunos prestamistas importantes han prohijado una nueva logística: lo involucran en una conversación involucrada con un oficial de préstamos cariñoso que lo mantiene al teléfono durante un período prolongado. El chat sirve para establecer una buena relación, pero asimismo te hace comprobar como si comparar precios llevara demasiado tiempo.

“Definitivamente quieren que esa conversación sea larga y prolongada. ‘¿Qué tipo de mascotas tienes? ¿Cómo se llaman tus hijos?'”, dice Shawn Malkou, corredor regente de X2 Mortgage, una correduría hipotecaria en Chandler, Arizona.

Si eso lleva entre 30 minutos y una hora, esa persona colgará el teléfono y dirá: ‘Vaya, no quiero acaecer otra hora hablando por teléfono sobre hipotecas’.

—Shawn Malkou
Corredor administrador, X2 Mortgage

En un caso, Malkou habló con un prestatario que había cerrado una ofrecimiento hipotecaria con una tasa medio punto más incorporación y costos de pestillo que eran $5,000 más que la ofrecimiento competitiva que Malkou podía apoyar.

“Cuando dije eso, el cliente dijo: ‘No es gran cosa’”, dice Malkou. “Esa es una gran diferencia. Pero todavía hubo mucha examen por parte del propietario de la vivienda por no querer rehacer ese proceso. La mayoría de los prestatarios optan por el primer prestamista con el que hablan”.

Cortocircuitar el proceso de adquisición es muy global, dice Scott Harris, fundador de Magnetic Verdadero Estate en la ciudad de Nueva York y autor de The Pursuit of Home: A Verdadero Estate Guide to Achieving the American Dream.

“La razón por la que la clan no compara hipotecas es porque es muy doloroso”, dice. “El dolor de acaecer por el proceso hipotecario es auténtico. La clan simplemente dice: ‘Está perfectamente, esta es una tasa suficientemente buena'”.

Benjamin Schieken, fundador del sitio de adquisición de hipotecas Fincast, dice que las largas conversaciones son un ejemplo de cómo los grandes prestamistas utilizan la psicología del consumidor a su patrocinio.

“Es un negocio inteligente, pero no es bueno para los consumidores”, afirma. “Sólo necesitas proporcionar seis datos específicos para obtener una hipoteca. Podrías hacer que esa conversación dure menos de 30 segundos. Pero los consumidores no lo saben”.

Parte del impulso detrás de las largas conversaciones es que el oficial de crédito cree camaradería y persuada al prestatario de que la relación supera cualquier hucha potencial.

Establecer esa relación es una gran oportunidad para un prestamista. Pero esto no es una relación. Esta es una transacción financiera. Tratémoslo como tal. De lo contrario, terminarás pagando de más.

—Pequeño Schieken
Fundador, Fincast

Evita la trampa

Dedique tiempo a despabilarse una hipoteca. Si perfectamente es posible que te sientas atrapado a posteriori de una larga conversación telefónica, aún eres fugado de despabilarse una ofrecimiento mejor.

Obtenga al menos tres ofertas de prestamistas. Debe comparar no solo las tasas sino asimismo las tarifas de los prestamistas. Puede probar diferentes tipos de prestamistas, como un gran bandada y una cooperativa de crédito, y puede consultar con un agente hipotecario, que puede despabilarse ofertas de varios prestamistas. Bankrate asimismo puede ayudarle a comparar precios.

Esté preparado para lo que verdaderamente se requiere. Una solicitud de hipoteca requiere seis datos: el nombre del prestatario, sus ingresos y número de Seguro Social, la dirección de la propiedad, el precio de adquisición y el monto del préstamo. Si el oficial de préstamos quiere prolongar una conversación más larga que esa, no dude en hacerle memorizar cortésmente que necesita la indicación para seguir delante, pero sabiendo que la persona al otro costado de la raya probablemente tenga más ejercicio en esta conversación que usted.

Todo esto requiere poco de tiempo y molestias. Las tasas hipotecarias varían según una serie de factores, incluido su puntaje crediticio, su relación deuda-ingresos y su relación préstamo-valor, por lo que deberá proporcionar algunos detalles a los prestamistas. La superioridad: si encuentra una mejor ofrecimiento, podría guardar miles de dólares durante la vigencia del préstamo.

Trampa hipotecaria: el oficial de préstamos o el agente hipotecario le dice que los programas de presencia para el suscripción original no valen la pena.

Los precios de las viviendas se mantienen en niveles récord y eso ha creado una restricción de la asequibilidad, especialmente para compradores de vivienda por primera vez. Sin bloqueo, existe una posibilidad alternativa: Presencia para el suscripción original programas, que son ofrecidos por todos los estados como una forma de fomentar la propiedad de vivienda. Combine los programas estatales con iniciativas federales y locales, y más de 2200 programas de suscripción original están activos a nivel doméstico, dice Rob Chrane, director ejecutante de Down Payment Resource, una compañía que rastrea las iniciativas de presencia a compradores de vivienda.

Muchos compradores e incluso agentes inmobiliarios desconocen estos programas. Chrane dice que si perfectamente el 80 por ciento de los prestatarios que utilizan Hipotecas de la Agencia Federal de Vivienda son elegibles para percibir presencia para el suscripción original, sólo el 15 por ciento la recibe. Eso significa que los compradores se están perdiendo billete auténtico.

La indemnización típica a nivel doméstico es de $18,000, según Down Payment Resource.

Pero las cantidades pueden ser mucho mayores. En algunos casos, los compradores, con la ayuda de expertos agentes de crédito, improvisan paquetes de presencia para el suscripción original de seis cifras. Docenas de programas de suscripción original ofrecen ahora más de $100,000 en presencia. En un ejemplo particularmente importante, la ciudad de San Francisco ofrece hasta $500,000 en presencia para el suscripción original a compradores por primera vez, lo que refleja un mercado inmobiliario donde el precio medio de saldo de una vivienda está muy por encima de $1 millón.

El giramiento: clasificar para presencia para el suscripción original requiere tiempo y esfuerzo. Por lo caudillo, los compradores deben completar un curso para compradores primerizos. Y maximizar los programas significa presentar solicitudes no sólo a su agencia estatal de financiación de viviendas, sino asimismo a otras entidades, como el software de vivienda de su ciudad o condado, su empleador y quizás el Cárcel Federal de Préstamos para Vivienda.

Todos esos pasos y papeleo crean trabajo adicional para los agentes de crédito, por lo que muchos profesionales hipotecarios ni siquiera mencionan la disponibilidad de presencia para el suscripción original. Si el prestatario menciona el tema, dice Chrane, el oficial de crédito podría contestar con una crítica, como “Estos programas toman demasiado tiempo y a los vendedores no les gustan” o “En realidad no otorgamos ese tipo de préstamos”.

“Los compradores de viviendas nunca ingresan al sistema porque un oficial de préstamos los desalienta efectivamente al saludarlos”, dice Chrane.

Lo que está en ocio varía, pero para algunos posibles compradores, el costo podría ser que sigan alquilando en superficie de convertirse en propietarios.

“Vale la pena señalar que esto no se tráfico simplemente de evitar el trabajo adicional”, dice Chrane. “Incluso se cruza con el sesgo: los prestatarios que más necesitan ayuda para el suscripción original tienden a ser compradores por primera vez, hogares de bajos ingresos y, desproporcionadamente, personas de color. El desaliento en esta etapa magnifica las disparidades en la propiedad de vivienda”.

Evita la trampa

Investigue los programas de presencia para el suscripción original disponibles en su estado y municipio. Si es un comprador por primera vez y cumple con los requisitos de ingresos, comience el proceso de solicitud y busque un oficial de préstamos o un agente de haberes raíces que pueda guiarlo a través del proceso.

Trampa hipotecaria: las tarifas de los prestamistas pueden variar ampliamente, pero no de forma obvia

Las regulaciones promulgadas a posteriori de la crisis financiera han frenado los peores abusos en la industria hipotecaria, pero los prestamistas todavía tienen beneficio de maniobra para cobrar algunas tarifas.

“Las tarifas de los prestamistas son una gran variable”, dice Jeffrey Ruben, presidente de WSFS Home Lending en WSFS Bank en Wilmington, Delaware. “Estamos legalmente autorizados a cobrar a los prestatarios tarifas de comprobación de crédito, tarifas de certificación de inundaciones, tarifas de servicio de impuestos, tarifas de entrega al día subsiguiente, tarifas de transferencia bancaria. Se nos permite cobrarlas, pero no tenemos que cobrarlas”.

Y ahí está el desafío, dice Rubén. Si perfectamente su empresa no transfiere dichas tarifas a los prestatarios, los prestamistas pueden cobrarle algunas o todas ellas.

Tienes que encontrar todas esas tarifas en la hoja de transacción o en el síntesis. Cualquiera de ellos no son miles y miles de dólares, pero suman miles de dólares.

– Jeffrey Rubén
Presidente, WSFS Home Lending para WSFS Bank

Para complicar aún más las cosas, algunos otros tipos de tarifas, como las tasaciones y los registros gubernamentales, casi siempre se pasan al comprador. La cuenta promedio para los costos de pestillo es de aproximadamente $3,000, sin incluir tarifas de registro e impuestos, según LodeStar Software Solutions.

Evita la trampa

Los reguladores alientan a los prestatarios y prestamistas a centrarse en el tasa de porcentaje anual (APR)que incluye los costos de las tarifas para calcular una tasa más precisa. “Es necesario considerar el costo de ese préstamo y no solo observar la tasa de interés”, dice Rubén.

Tarifas que podrían ser negociables:

• comprobación de crédito
• Certificación de inundaciones
• Servicio de impuestos
• Entrega al día subsiguiente
• Tarifa de transferencia

El resultado final

Los días de los préstamos hipotecarios abusivos quedaron detrás. La industria hipotecaria ha prohijado formas más sutiles de disuadirle de conseguir la mejor ofrecimiento. Si comprende dónde están los obstáculos, podrá evitar las trampas más comunes.